Dans de nombreuses copropriétés la question se pose de savoir comment agir lorsqu’un propriétaire ne respecte pas ses obligations: nuisances sonores, musique et tapages nocturnes; usage abusif et saleté dans les parties communes; non-paiement des charges ordinaires, etc. Une question qui revient fréquemment dans notre cabinet est de savoir si la copropriété peut imposer des sanctions économiques aux voisins qui ne respectent pas leurs obligations. Dans l’article de cette semaine, nous analysons ce que dit la loi, comment agir légalement et de quelle manière notre cabinet peut aider les propriétaires à protéger leurs droits.
Ce que dit la loi sur la propriété horizontale concernant les sanctions économiques.
Selon la loi sur la propriété horizontale (LPH) les copropriétés n’ont pas le pouvoir de sanctionner économiquement les propriétaires pour non-respect des règles. Ainsi les « amendes » unilatérales approuvées en Assemblée n’ont aucun fondement juridique et, par conséquent, sont dépourvues de validité. Même si les statuts de la communauté prévoyaient la possibilité d’imposer des sanctions économiques, cette disposition n’aurait pas d’effet juridique, puisque la loi ne le permet pas.
La jurisprudence des tribunaux est également claire. La copropriété ne peut réclamer que ce qui correspond légalement, telles que les charges impayées, mais elle ne peut pas imposer des sanctions arbitraires pour d’autres infractions. Ceci dit, certains comportements, comme les nuisances sonores qui enfreignent l’arrêté municipal sur la cohabitation peuvent donner lieu à des sanctions économiques imposées par la mairie.
L’action en cessation: la voie correcte.
Des bruits tard la nuit, de la saleté dans les parties communes, etc. Cela veut-il dire alors que les propriétaires n’ont aucun outil pour se défendre contre leurs voisins fautifs ? Non, absolument pas.
Lorsqu’un voisin ne respecte pas ses obligations, l’outil juridique prévu par la loi sur la propriété horizontale est l’action en cessation. Régie par l’article 7.2 de la LPH, l’action en cessation consiste à demander au copropriétaire de cesser son comportement, et s’il ne le fait pas, la copropriété, par décision de l’Assemblée, peut saisir le juge. Le jugement, s’il est favorable, obligera à la cessation immédiate du manquement et, dans les cas graves et persistants, pourra même limiter temporairement l’usage du logement ou du local. Cette voie protège la cohabitation et garantit que les mesures adoptées bénéficient d’une base légale.
Alors, n’est-il pas possible d’imposer une quelconque sanction économique au voisin défaillant ?
La seule exception légalement permise concerne les retards de paiement des charges. La LPH établit que la copropriété peut réclamer judiciairement les dettes et appliquer des intérêts de retard (même supérieurs au taux légal, à titre dissuasif). Par ailleurs, l’art. 17.12 permet de majorer les charges pour les propriétaires de logements touristiques (bien que cela ne constitue pas une sanction économique en soi). En dehors de ces cas, toute tentative d’imposer des sanctions économiques à des voisins n’a aucun fondement légal et pourrait être contestée.
Conclusions
Les conflits au sein des copropriétés sont fréquents. Chez White Baos Abogados nous sommes experts en droit sur la propriété horizontale et nous pouvons conseiller votre copropriété à propos sur toute situation de manquement aux règles communes ou de litiges entre voisins. Si votre copropriété rencontre des problèmes, veuillez nous contacter pour obtenir un conseil juridique spécialisé.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal ; il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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