RESUMEN DEL ARTÍCULO
1.- La afección real del inmueble.
Cuando se compra un piso en propiedad horizontal, el inmueble queda afecto al pago de los gastos generales que el vendedor tuviera pendientes con la comunidad. Esta responsabilidad, regulada en el artículo 9.1.e) de la LPH, tiene un límite temporal: la anualidad en curso más los tres años naturales anteriores. Es una responsabilidad de naturaleza real.
2.- El certificado de deudas y sus formalidades.
Antes de la firma, el vendedor debe aportar un certificado de deudas expedido por el secretario con el visto bueno del presidente. Sin él, el notario no puede autorizar la escritura. En la práctica, no siempre se cumplen todos los requisitos formales exigidos.
3.- Las derramas aprobadas y no vencidas.
Si existe una derrama aprobada en junta antes de la compraventa, pero cuyos recibos aún no se han girado, será el comprador quien deba abonarlos. Un punto delicado que conviene negociar expresamente antes de firmar, en función de la situación concreta de cada comunidad de propietarios.
Adquirir un inmueble en régimen de propiedad horizontal conlleva obligaciones que no siempre resultan evidentes a primera vista. Entre ellas, las deudas que el vendedor pudiera tener pendientes con la comunidad de propietarios. En el artículo de esta semana analizamos todo lo que debe saber sobre una compraventa y deudas de comunidad. Qué dice la ley. Cuál es el papel del certificado de deudas. Y qué ocurre con las derramas aprobadas antes de la firma.
¿Qué dice la ley? La afección real del inmueble.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula esta materia en su artículo 9.1.e). Dicho precepto establece una “afección real” del inmueble. Es decir, el propio inmueble responde de las deudas con la comunidad generadas por titulares anteriores, aunque el comprador no tuviera nada que ver con ellas.
La ley fija un límite temporal claro. El inmueble queda afecto únicamente a las deudas correspondientes a la anualidad en curso en el momento de la compra y a los 3 años naturales anteriores. Las deudas más antiguas solo son exigibles al anterior propietario, como deudor personal.
El certificado de deudas: quién lo expide y qué formalidades deben cumplirse.
Para proteger al comprador, la LPH exige que en el momento de la firma de la escritura pública el vendedor acredite el estado de sus deudas con la comunidad. ¿Cómo? Mediante un certificado de deuda. Sin ese certificado, el notario no puede autorizar el otorgamiento del documento público, salvo que el adquirente le exonere expresamente de dicha obligación.
El certificado debe ser emitido por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. Ambos responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados y de los perjuicios causados por un retraso en su emisión. En la práctica, no siempre se cumplen estas formalidades. Es relativamente frecuente que el certificado llegue a notaría sin la firma debidamente legitimada del secretario, sin el visto bueno expreso del presidente, etc. Nuestro consejo es verificar que el documento cumpla con todos los requisitos legales antes de firmar.
Las derramas aprobadas y no vencidas: un punto delicado.
Una de las cuestiones más controvertidas sobre una compraventa y deudas de comunidad es la relativa a las derramas extraordinarias. El artículo 17.11 LPH establece que las derramas corresponden al propietario en el momento de su exigibilidad. Es decir, cuando se pasa el recibo al cobro.
Esta regla tiene una consecuencia que conviene conocer bien. Si en el momento de la firma existe una derrama ya aprobada en junta, pero cuyos recibos todavía no se han girado, dichos recibos corresponderían al comprador en cuanto se convierta en propietario. No obstante, nada impide que comprador y vendedor acuerden en el contrato privado lo que estimen conveniente. Por ejemplo, que el comprador retenga del precio de compra el importe correspondiente a la derrama aprobada. O que sea el vendedor quien asuma ese coste. Lo importante es preverlo expresamente y por escrito antes de firmar.
Por ello es imprescindible, solicitar un asesoramiento legal experto para firmar un contrato de compraventa que proteja nuestros derechos e intereses como compradores. Y averiguar no solo por las deudas vencidas, sino también por las derramas aprobadas y pendientes de ejecutar.
Conclusión.
En White-Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario. Si usted está pensando en comprar o vender un inmueble con seguridad, no dude en contactarnos. Le ayudaremos a identificar cualquier riesgo y a proteger sus intereses.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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