La importancia del texto en los contratos de compraventa y reserva. Cláusula Penal vs Arras Penitenciales.

Consulta:

Estimado abogado,

Firmé un contrato de depósito de  compraventa como vendedor, en el mismo se decía que si no cumplía debería devolver el depósito recibido por duplicado. Ahora, tenemos cita para ir al notario, pero no quiero vender. He informado al comprador que es mi intención no vender y devolverle el dinero entregado duplicado, pero me dice que no está de acuerdo, y que debo venderle la casa. ¿ Es eso correcto? ¿ Qué debo hacer?

 

Estimado lector,

Gracias por su consulta, aunque para poder asesorarle correctamente debemos ver su contrato. De cualquier forma, entiendo que la clave legal en su caso, es determinar si en su contrato de depósito o reserva  ( que será un contrato de compraventa), ustedes pactaron unas arras penales o cláusula penal, o unas arras confirmatorias.

Las arras penales o cláusulas penales, son aquellas por las que se indica qué pena o cómo deberá compensar el comprador o vendedor en caso de no cumplir con el contrato, aunque esto no significa que autoricen a ninguno de ellos a rescindir el contrato unilateralmente, pudiendo siempre la otra parte, la cumplidora, en caso de ser posible, exigir el cumplimiento de lo pactado.

Por su lado, las arras penitenciales son aquellas por las que las partes se reconocen la posibilidad de rescindir unilateralmente el contrato de depósito, reserva o compraventa, pagando una cantidad, sin que la otra parte le pueda obligar a cumplirlo. La  jurisprudencia y doctrina exigen que sean redactadas de forma muy clara, y se regulan en el artículo 1454  del código civil español, que dice textualmente:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Así por ejemplo, si en su contrato se dice algo similar a:

Las partes acuerdan que en caso de incumplir el contrato el vendedor deberá indemnizar al comprador con la devolución del dinero entregado por duplicado. En caso de incumplir el comprador, perderá lo pagado.

En este caso, estaríamos ante unas arras o cláusula penal, en la que las partes acuerdan que en caso de no cumplir usted como vendedora deberá compensar con una cantidad. Pero, esta cláusula no le da derecho a rescindir el contrato unilateralmente, de tal forma, que si el comprador quiere comprar, le puede obligar a usted a venderle la propiedad y respetar lo acordado en el contrato, aunque usted no quiera.

Si por el contrario en su contrato se dice algo como:

Las partes acuerdan según el artículo 1454 del código civil, que cualquiera de ellas podrá rescindir unilateralmente el contrato. Si lo hiciera el comprador perderá lo entregado, y si fuera el vendedor deberá devolver lo recibido duplicado.

En este caso, estaríamos ante una “reserva” o compraventa que contiene unas arras penitenciales, y por lo tanto, usted sí que podría optar por no vender la propiedad y rescindir unilateralmente el contrato firmado, devolviendo el dinero recibido duplicado, y la otra parte no le podría obligar a vender.

Aunque son cláusulas parecidas, sus efectos legales son muy diferentes. Es fundamental a la hora de comprar o vender, asegurarnos que recibimos un asesoramiento legal experto, y que el texto de los acuerdos que firmamos protege nuestros derechos e intereses. Si usted va a comprar o vender una propiedad en España, contáctenos.

 

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

 

Carlos Baos (Abogado)

White & Baos Abogados

Tel: 966 426 185

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