Das Vorkaufsrecht und Rücktrittsrecht der Generalitat bei Kaufverträgen in der Comunidad Valenciana war eine häufige Quelle von Unsicherheiten, Anfragen und Verzögerungen bei Immobilientransaktionen. In unserer Region betraf dieses Recht nicht nur Sozialwohnungen (V.P.O.), sondern auch viele Immobilien, die durch Abtretung zur Begleichung der Schulden, Zwangsvollstreckungen usw. erworben wurden. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2025 kommt es jedoch zu einer bedeutenden rechtlichen Änderung. Wir analysieren diese Woche die Details.
Wann und warum wurde das Vorkaufsrecht und Rücktrittsrecht angewendet? – Gesetzesdekret 6/2020
Das Gesetzesdekret 6/2020 vom 5. Juni gewährte der valencianischen Regierung ein bevorzugtes Recht, bestimmte Immobilien vor dem Verkauf an Dritte zu erwerben. In welchen Fällen galt dieses Recht?
Abtretung zur Begleichung der Schulden: Wenn der Eigentümer die Immobilie an die Bank übergab, um seine Hypothekenschulden zu begleichen.
Zwangsvollstreckungen: Wenn die Bank die Immobilie nach einem Gerichtsverfahren wegen Zahlungsverzugs übernommen hatte.
Massive Verkäufe: Zum Beispiel bei Gebäuden, bei denen 80 % oder mehr der Wohnungen verkauft wurden, oder bei der Übertragung im Block von 10 oder mehr Immobilien.
In all diesen Fällen (geregelt in Artikel 10 des genannten Dekrets) mussten Verkäufer und Käufer die Generalitat vor der notariellen Beurkundung der Transaktion informieren. Sie mussten auf die formelle Mitteilung der Behörde warten, ob diese ihr Recht ausübt oder nicht. Das heißt, die Behörde konnte die Immobilie zu bevorzugten Bedingungen erwerben. In der Praxis verzögerte dieses Verfahren die Immobilientransaktionen erheblich.
Gesetz 5/2025: Der Abschied vom Vorkaufsrecht und Rücktrittsrecht bei Kaufverträgen in der Comunidad Valenciana
Veröffentlicht im Amtsblatt der Generalitat Valenciana am 31. Mai 2025, bringt das Gesetz 5/2025 vom 30. Mai eine bedeutende Neuerung.
In seiner einzigen Aufhebungsbestimmung, Absatz f), wird das Gesetzesdekret 6/2020 aufgehoben. Das bedeutet, dass bei diesen Kaufverträgen das Vorkaufsrecht und Rücktrittsrecht nicht mehr bei der Generalitat beantragt werden muss. Insbesondere betrifft dies Immobilien, die durch die Abtretung zur Begleichung der Schulden, durch Zwangsvollstreckungen usw. erworben wurden.
Das Gesetz trat am 1. Juni 2025 in Kraft.
Gibt es weiterhin Fälle, in denen das Vorkaufsrecht und Rücktrittsrecht bestehen bleibt? – Sozialwohnungen
Diese Änderung bedeutet nicht, dass das Vorkaufsrecht und Rücktrittsrecht vollständig abgeschafft worden ist. Für die Sozialwohnungen (V.P.O.) bleibt dieses Recht weiterhin bestehen. In diesen Fällen ist die Abwicklung des Vorkaufsrechts und Rücktritt wie bisher erforderlich. Zudem ist zu beachten, dass diese Wohnungen oft auch anderen Beschränkungen unterliegen, wie z.B. der Beschränkung des Höchstpreises beim Verkauf.
Fazit
Wenn Sie planen, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, die seinerzeit an die Bank übertragen oder durch Abtretung zur Begleichung der Schulden erworben wurde, ist das Verfahren des Vorkaufsrechts und Rücktrittsrechts bei der Generalitat nicht mehr notwendig. Für Sozialwohnungen (V.P.O.) bleibt das Recht jedoch voll bestehen und muss ordnungsgemäß bei der Behörde beantragt werden. White-Baos Rechtsanwälte sind Experten im Immobilienrecht. Kontaktieren Sie uns unverbindlich.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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