Haben Sie die Daten Ihres Besitzes im Katasteramt geprüft? Sind Sie sicher, dass Ihre Grundsteuer (IBI) zu Ihrem Besitz und nicht zu der angrenzenden Liegenschaft gehört?

Rechtsberatung bei Kauf und Verkauf von Immobilien: das Kataster.

Anfrage: 

Seit einiger Zeit besitzen wir ein Haus in Spanien, in der Marina Alta (Costa Blanca). Vor Kurzem haben wir festgestellt, dass die von uns bezahlte Grundsteuer (IBI) nicht zu unserem, sondern zum Nachbargrundstück gehört? Wie kann sowas vorkommen? Warum hat niemand etwas bemerkt?

Mehrmals haben wir unsere Kunden an die Wichtigkeit der Prüfungen erinnert, die vor dem Kauf/Verkauf einer Immobilie in Spanien vorgenommen werden sollten. Diese Prüfungen, in Verbindung mit einer angemessenen Fachberatung, sind unerlässlich um einen risikofreien Kauf/Verkauf zu gewährleisten. Wir empfehlen daher  einen unabhängigen Fachanwalt zu Rate zu ziehen.

Folgender Umstand bedarf einer besonderen Klärung. Die Einbeziehung in den Kauf- bzw. Verkaufprozess von Banken, Immobilienmaklern oder Notar gewährleistet nicht, dass dieser sicher ist. Diese mitwirkenden Parteien sind nicht zum Beispiel nicht verpflichtet, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, Strafverfahren, und Übereinstimmung zwischen Grundbuchamt und Kataster, usw. zu prüfen.

In vorherigen Artikeln haben wir die Bedeutung des Katasters hervorgehoben, da es sich hierbei um ein Verwaltungsregister für steuerliche Zwecke handelt. Von den Katasterwerten hängen zum Beispiel die gemeinschaftliche Grundsteuer und Müllabfuhr (IBI + Basura) ab, die Sie jährlich zahlen müssen.

Es ist richtig, dass nach Inkrafttreten des neuen Katastergesetzes die Verpflichtung besteht, die Katasternummer des Objekts auf der Eigentumsurkunde anzugeben. Dieses neue Katastergesetz gilt jedoch seit relativ kurzer Zeit, wodurch die meisten Grundbucheintragungen in der Regel nicht über diese Katasternummer verfügen.

Schlimmer wird es, wenn die im Grundbuchamt eingetragene Katasternummer nicht richtig ist und in Wirklichkeit nicht dem beschriebenen Objekt entspricht.. Es kommt oftmals vor, dass die Beschreibung des Eigentums (Adresse, m2, usw.) im Grundbuchamt und im Kataster voneinander abweichen. Es kann auch sein, dass die Beschreibung übereinstimmt, obwohl die Nummer unterschiedlichen Objekten zugehört.

Daher sind die Prüfungen der Eintragungen im Kataster und im Grundbuchamt eine unerlässliche Voraussetzung für einen sicheren Kauf. Um die Richtigkeit und Übereinstimmung der dort aufgeführten Beschreibungen zu bestätigen, verlangen Sie am besten nach dem Lageplan des Katasters.

Wir empfehlen ebenfalls eine Gleichwertigkeitsbescheinigung (ein sogenanntes „Certificado de Equivalencia“) bei der zuständigen Gemeindeverwaltung zu beantragen. Diese Bescheinigung wird Ihnen die Gewissheit geben, dass die Angaben im Kataster und im Grundbuchamt zu ein und derselben Liegenschaft gehören.

Haben Sie noch Rückfragen zum Thema, oder möchten Sie die Eintragungsdaten Ihres Besitzes prüfen/berichtigen lassen, wir stehen gerne zu Ihrer Verfügung.

Für ausführliche Information und Beratung zu rechtlichen Angelegenheiten die Sie betreffen, verfolgen Sie uns auf Facebook 

Dieser Artikel beinhaltet keine Rechtsberatung. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu Rechtsfragen.

Carlos Baos (Rechtsanwalt)

White & Baos

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