ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1.- Ursprung: Königliches Dekret 1312/2024
Im Dezember 2024 hat die spanische Regierung das Königliche Dekret 1312/2024 erlassen, welches vorschrieb, dass jeder Eigentümer, der seine Immobilie für kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb, Booking oder ähnliche Dienste anbieten möchte, zuvor eine Registrierungsnummer für Mietobjekte (NRA) beim Grundbuchamt einholen muss. Ohne diese Nummer war die jeweilige Plattform verpflichtet, das Inserat zu entfernen.
2.- Urteil des Tribunal Supremo (Mai 2026)
Die Verwaltungsrechtliche Kammer des Tribunal Supremo hat in ihrem Urteil Nr. 620/2026 die Klage der Generalitat Valenciana teilweise stattgegeben. Das Urteil hebt die Verpflichtung zur Einholung der Registrierungsnummer vollständig auf, da der Staat nach Auffassung des Gerichts nicht über die Kompetenz verfügte, ein einheitliches nationales Register in Verbindung mit dem Grundbuchamt einzuführen.
3.- Was Eigentümer nun beachten müssen
Die Aufhebung beseitigt nicht sämtliche Verpflichtungen. Die regionalen Register auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften bleiben weiterhin in Kraft. In der Autonomen Gemeinschaft Valencia müssen touristische Vermietungen weiterhin über eine gültige touristische Lizenz verfügen. Die Nichtbeachtung der weiterhin geltenden Anforderungen kann zu erheblichen Geldstrafen führen.
Wer in Spanien eine Ferienimmobilie vermietet, weiß, wie schwierig es ist, mit den ständigen regulatorischen Änderungen Schritt zu halten. In den letzten zehn Jahren hat sich die touristische und kurzfristige Vermietung von einem nahezu unregulierten Bereich zu einem Sektor entwickelt, der einer zunehmend umfangreichen rechtlichen und administrativen Regulierung unterliegt. Die Mietregistrierungsnummer (Número de Registro de Alquiler, NRA oder NRUA) ist ein weiteres Beispiel für diese regulatorischen Schwankungen. Im vorliegenden Artikel dieser Woche analysieren wir das jüngste Urteil des Tribunal Supremo, welches das nationale Einheitsregister aufhebt, und welche Auswirkungen dies für Eigentümer hat.
Der Ursprung: Königliches Dekret 1312/2024
Im Dezember 2024 hat die spanische Regierung das Königliche Dekret 1312/2024 erlassen. Diese Regelung führte ein Verfahren zur Einrichtung eines nationalen Einheitsregisters für Kurzzeitvermietungen ein. Jeder Eigentümer, der seine Immobilie auf Plattformen wie Airbnb, Booking, Expedia oder ähnlichen Diensten anbieten wollte, war verpflichtet, zuvor eine eindeutige Mietregistrierungsnummer beim Grundbuchamt zu beantragen. Ohne diese Nummer war die jeweilige Plattform verpflichtet, das Inserat zu entfernen.
Die Regelung stützte sich auf die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Bereich der Kurzzeitvermietung. Zudem wurde die sogenannte „digitale Einheitsstelle für Vermietungen“ (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) eingerichtet, die dem Ministerium für Wohnungswesen untersteht.
Die Generalitat Valenciana (GVA) erhebt Klage gegen die Regelung
Die Generalitat Valenciana hat das Königliche Dekret vor dem Tribunal Supremo angefochten. Ihr zentrales Argument war eindeutig: Dem Staat fehle die verfassungsrechtliche Zuständigkeit, um ein nationales Einheitsregister in diesem Bereich zu schaffen. Die autonomen Gemeinschaften verfügten bereits über eigene Tourismusregister, die im Rahmen ihrer ausschließlichen Zuständigkeiten im Bereich Tourismus und Wohnungswesen eingerichtet worden waren. Tatsächlich hatte auch der spanische Staatsrat (Consejo de Estado) in seinem Gutachten vor der Verabschiedung des Dekrets auf diese kompetenzrechtliche Schwäche hingewiesen. Trotz dieser Bedenken wurde die Regelung letztlich verabschiedet.
Das Urteil des Tribunal Supremo (Mai 2026)
Die Verwaltungsrechtliche Kammer des Tribunal Supremo hat in ihrem Urteil Nr. 620/2026 vom 19. Mai die Klage teilweise stattgegeben. Die Entscheidung ist im Kern eindeutig: Dem Staat fehlt die Zuständigkeit, ein nationales Eiheitsregister für Mietverhältnisse zu schaffen, das mit dem Grundbuchamt verknüpft ist. Folglich wird die Verpflichtung zur Einholung der Mietregistrierungsnummer (Número de Registro de Alquiler) beim Grundbuchamt vollständig aufgehoben.
Gleichzeitig bestätigt das Gericht jedoch andere Regelungsbestandteile. So bleiben die digitale zentrale Anlaufstelle für Vermietungen (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), die Verpflichtungen der Online-Plattformen zur Datenübermittlung sowie die Übermittlung von Daten zu statistischen Zwecken weiterhin in Kraft.
Und jetzt?
Die Aufhebung bedeutet nicht, dass Eigentümer von Kurzzeitvermietungen von ihren Verpflichtungen befreit sind. Die Register der autonomen Gemeinschaften bleiben weiterhin uneingeschränkt in Kraft. In der Autonomen Gemeinschaft Valencia müssen touristische Vermietungen (10 Tage oder weniger) weiterhin über eine gültige Tourismuslizenz verfügen. Lediglich die durch das Königliche Dekret 1312/2024 eingeführte Verpflichtung zur Einholung einer einheitlichen nationalen Registrierungsnummer entfällt.
Schlussfolgerungen
Die touristische und saisonale Vermietung befindet sich seit Jahren in einem ständigen Wandel der Rechtsvorschriften, was es Eigentümern erschwert, den Überblick über die geltenden Anforderungen zu behalten. Die jüngste Aufhebung der Mietregistrierungsnummer (Número de Registro de Alquiler, NRA bzw. NRUA) ist lediglich ein weiteres Beispiel in dieser Entwicklung. Auch wenn es künftig nicht mehr erforderlich sein wird, diese Nummer zu beantragen, um eine Immobilie als Ferien- oder Saisonwohnung zu vermieten, bleiben sämtliche übrigen gesetzlichen Anforderungen weiterhin in Kraft. Die Nichteinhaltung dieser Vorschriften kann erhebliche finanzielle Sanktionen nach sich ziehen.
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