Nous avons précédemment parlé des contrats d’utilisation de temps partagé, également appelés « de multipropriété », de son fonctionnement, de la possibilité de réclamer le remboursement du double de l’argent versé, etc. En effet, notre cabinet a aidé des clients à récupérer leur argent à plusieurs reprises. Dans le présent article nous souhaitons analyser un arrêt récent de la Cour suprême qui, à notre avis, a une grande importance, car il crée un précédent pertinent en matière de demande de nullité de multipropriété.
Le contrat de multipropriété : c’est quoi au juste ?
De manière schématique un contrat de multipropriété est un contrat d’utilisation à temps partagé où, en échange de frais d’entrée et d’entretien, on obtient le droit d’utiliser, à tour de rôle, une maison ou un appartement. Cette figure, très populaire au Royaume Uni dans les années 60, est très courante dans les régions côtières de vacances de notre pays.
Réglementation en Espagne : la loi 42/1998 et la loi 4/2012.
Les contrats de multipropriété sont réglementés pour la première fois dans notre pays dans la loi 42/1998. Cette réglementation (en vigueur pendant 14 ans) a été abrogée par la loi 4/2012 qui est la réglementation actuelle de ce sujet. Tout au long de ces années, la Cour suprême a rendu de nombreux arrêts en matière de nullité de multipropriété (STS 774/2014, STS 673/2017, STS 175/2018, etc.). Cependant, la plupart de ces arrêts ont été prononcés en application de la loi 42/1998. Et, comme nous le verrons ci-après, la loi 4/2012 a introduit un petit changement dans sa disposition transitoire unique dont les conséquences sont très importantes.
Durée maximale des contrats d’utilisation de temps partagé.
Tant la loi 42/1998 que la loi 4/2012 établissent que la durée maximale que peuvent avoir ce genre de contrat est de 50 ans. Cependant, lorsqu’il s’agit de réglementer les complexes vacanciers de multipropriété d’avant 1998, il y a quelques petites différences. Dans la loi 42/1998, pour la Cour suprême, la durée maximale des complexes antérieurs à 1998 était également de 50 ans. Mais la Loi 4/2012 envisage la possibilité que, moyennant un acte d’adaptation, les complexes de multipropriété antérieurs à 1998 puissent choisir de fixer expressément une durée déterminée. Et ce, dû à une petite nuance dans la rédaction des deux normes.
L’affaire concrète : nullité de la multipropriété au Holiday Club Canarias Sales.
En 2014, alors que la loi 4/2012 était déjà en vigueur, deux personnes ont signé un contrat d’utilisation de temps partagé avec une entreprise, pour un montant de 53 880 €. La multipropriété datait d’avant 1998, et en 2000 elle s’est adaptée à la nouvelle réglementation moyennant un acte d’adaptation qui fixait une durée indéfinie. Les consommateurs intentent une action en justice pour demander la nullité radicale du contrat car pour eux et selon la loi, la durée ne pouvait donc pas être supérieure à 50 ans.
Le tribunal de première instance, conformément à la jurisprudence que la Cour suprême avait rendue jusqu’à présent, a donné raison aux consommateurs. Il en est de même, en appel, devant le Tribunal provincial de las Palmas : puisque la durée est supérieure à 50 ans, le contrat est nul. Cependant, dans un arrêt du 28 juin 2023, la Cour suprême a précisé que la jurisprudence émise jusqu’à présent appliquait la loi 42/1998, et qu’à la présente affaire, et à toutes celles qui font référence à des faits survenus à partir du 8 juillet 2012, c’est la loi 4/2012 qu’il faut appliquer (qui permet de fixer une durée indéterminée).
Conclusion
Bien qu’il soit encore tôt pour tirer des conclusions, le récent STS 1048/2023 nuance la manière de réclamer la nullité des droits antérieurs à 1998, qui ont été vendus à partir de 2012. Si vous avez un contrat de multipropriété, également appelé contrat d’utilisation de temps partagé, n’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert pour que vous puissiez récupérer votre argent.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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