Lors de la vente d’un logement, on pense souvent que le gain en capital obtenu ne sera pas imposable, particulièrement si on réinvestit l’argent de la vente dans un autre logement ou si le vendeur a plus de 65 ans. Cependant, ces exonérations fiscales, prévues par l’impôt sur le revenu des personnes physiques, l’IRPF, ne s’appliquent pas automatiquement. Tout dépend si le logement est considéré comme étant le “logement habituel” aux fins de l’IRPF. Cette notion a une définition précise dans la réglementation fiscale et exige le respect de certaines exigences d’usage et de permanence souvent méconnues. Nous les analysons ci-après.
La loi sur l’IRPF. Pas de définition directe mais des implications claires.
La Loi 35/2006, du 28 novembre relative à l’impôt sur le revenu des personnes physiques ne contient pas de définition littérale de “logement habituel”, mais c’est la norme qui établit le cadre général de l’impôt et qui réglemente les cas dans lesquels certaines exonérations peuvent être appliquées.
Par exemple, l’article 38 prévoit que les gains obtenus lors de la transmission du logement habituel sont exonérés d’impôts, à condition que le montant se réinvestisse dans une autre résidence habituelle. De même, l’article 33.4.b) prévoit une exonération d’impôt pour les gains en capital obtenus par la transmission du logement habituel des personne de plus de 65 ans ou des personnes en situation de dépendance grave ou élevée,.
Mais alors, qu’est-ce que le “logement habituel” pour l’administration fiscale?
Règlement sur l’IRPF. Définition concrète et exigences temporelles.
Le décret royal 439/2007 relatif au règlement sur l’IRPF, offre une définition claire et dans le détail de cette notion. L’article 41 bis établit qu’un logement est considéré comme habituel lorsqu’il a été occupé de manière effective et permanente par le contribuable dans une période n’excédant pas 12 mois à compter de son acquisition ou de l’achèvement des travaux. En outre, il exige qu’il y ait résidé pendant au moins 3 ans consécutifs, sauf si des motifs justifiés ont empêché son occupation prolongée (changements d’emploi, séparation, décès, etc.)
Exigences en matière de preuve pour la considération de logement habituel.
La notion de logement habituel est un notion factuelle et non purement juridique. Ainsi, le contribuable doit démontrer par tout moyen de preuve légalement admissible. On pense souvent que s’enregistrer auprès de la municipalité au domicile suffit à démontrer ce statut, mais la Direction générale des impôts – la D.G.T (organisme consultatif officiel en matière fiscale) a réaffirmé dans plusieurs consultations contraignantes que ce n’est pas le cas. Il ne suffit pas non plus de s’inscrire à l’impôt sur les activités économiques (I.A.E) ou de transférer le domicile fiscal à ce domicile.
Pour prouver la résidence habituelle, il convient de disposer d’un maximum de preuves : factures d’eau et d’électricité, correspondance bancaire et, de manière générale, tout document prouvant l’utilisation effective et permanente du logement.
Conclusions
Si vous envisagez de vendre votre propriété et vous souhaitez vous assurez de remplir les conditions d’application des exonérations fiscales de l’IRPF, chez White Baos Abogados nous pouvons vous aider. N’hésitez pas à nous contacter. Nous analyserons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert sur ce sujet et sur d’autres affaires de droit immobilier.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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