Lors de la vente d’un logement, l’un des aspects qui préoccupent le plus les vendeurs est les impôts qu’ils devront payer. En Espagne, lors de la transmission d’un bien immobilier, le vendeur est généralement soumis à deux obligations fiscales: la plus-value municipale et le gain en capital. Dans cet article, nous aborderons ce dernier, et plus particulièrement, les frais déductibles.
Qu’est-ce que le gain en capital ?
Le gain en capital est le calcul résultant de la différence entre le prix de transmission et le prix d’acquisition, ajusté de certains frais et investissements. Cet impôt s’applique tant aux résidents qu’aux non-résidents en Espagne. Les délais de paiement de l’impôt varient: les non-résidents doivent déposer la déclaration dans les quatre mois suivant la vente, et les résidents font face à cet impôt dans leur déclaration de revenus de l’année suivant la vente de leur bien.
Exonérations. Personnes de plus de 65 ans. Logement habituel. Réinvestissement.
Il existe des circonstances dans lesquelles le gain en capital peut être exonéré d’impôt. Par exemple, les personnes de plus de 65 ans qui vendent leur logement habituel bénéficient d’une exonération totale. De même, le réinvestissement du montant de la vente dans un autre logement habituel, peut également réduire l’impôt. Tout cela, sous réserve du respect des conditions légales.
Frais déductibles sur le gain en capital.
Comme nous l’avons signalé, il est possible d’ajuster la valeur d’acquisition et de transmission au moyen d’une série de frais très spécifiques.
Frais déductibles du prix d’acquisition.
Ici sont inclus les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, les honoraires d’avocats ou de conseillers et les impôts payés lors de l’achat (tels que l’ITP, la TVA, l’AJD, etc., selon le cas). Il est essentiel de conserver les factures et documents justificatifs de ces frais.
Frais déductibles de la valeur de transmission.
Ici, sont trouvons les frais de notaire et d’avocat associés à la vente, la plus-value municipale, le coût du certificat de performance énergétique ou l’obtention du certificat d’habitabilité, le certificat délivré par le syndic de la copropriété confirmant l’existence ou non de dettes communautaires, de cotisations, etc.
Et qu’en est-il des investissements et des améliorations du logement ?
L’article 35.1.b) de la loi relative à l’impôt IRPF permet d’ajouter à la valeur d’acquisition le coût “d’investissements et améliorations apportés aux biens acquis”. Dans la pratique, l’un des aspects qui suscite le plus de doute est de savoir quels travaux sont inclus et lesquels ne le sont pas. Généralement, les travaux représentant une véritable amélioration du bien et qui en augmentent la valeur sont considérés comme déductibles. En revanche, les réparations, la conservation ou le remplacement d’éléments existants ne sont pas déductibles. Voyons cela avec des exemples.
Peindre le logement n’est pas considéré un investissement ou une amélioration. Remplacer des éléments existants, non plus. Il en est de même pour un changement de portes ou de fenêtres, ou pour l’assainissement de l’installation électrique ou la tuyauterie, etc. Par contre, les travaux d’agrandissement de la surface utile sont généralement admis, à condition d’avoir obtenu le permis de construire, d’avoir un projet approuvé, etc. De même pour les travaux intégrant des éléments ou des installations qui n’existaient pas. Par exemple, l’installation d’un système de chauffage dans une propriété qui n’en était pas équipée.
Conclusion
Chez White Baos Abogados nous sommes experts en droit immobilier, et depuis près de 20 ans, nous aidons nos clients à vendre leurs propriétés en Espagne, en révisant, entre autres, les frais déductibles du gain en capital. N’hésitez pas à nous contacter et nous étudierons votre cas.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
Tél : +34 966 426 185
E-mail : info@white-baos.com
White & Baos 2025 – Tous les droits réservés.
