L’approbation récente de la loi organique 1/2025, du 2 janvier, a généré un débat juridique intense quant à sa portée en matière de litiges concernant la multipropriété en Espagne, surtout ceux signés avant l’entrée en vigueur de la loi 4/2012. Bien que cette nouvelle réglementation apporte d’importants changements dans la commercialisation et la durée des contrats de multipropriété, son application aux contrats signés sous la loi abrogée 42/1998 soulève de sérieux doutes juridiques. Nous l’analysons en détail ci-après.
Modifications introduites par la loi organique 1/2025.
Parmi les principales nouveautés de la loi 1/2025 nous retrouvons:
.- L’inclusion de la première disposition additionnelle permettant la commercialisation de droits sur des biens immobiliers touristiques pour des durées indéterminées ou supérieures à 50 ans, dans les contrats fondés sur des régimes juridiques antérieurs à la loi 42/1998, à condition qu’ils aient été formellement adaptés.
.- L’incorporation d’une deuxième disposition additionnelle fixant un délai de prescription de cinq ans pour réclamer la nullité de ces contrats lorsqu’ils sont fondés sur la durée ou les caractéristiques du droit acquis.
Mais, quel impact ont ces modifications sur la jurisprudence et les droits des personnes ayant signé des contrats avant l’entrée en vigueur de cette loi?
Interprétations judiciaires récentes sur l’application de la loi 1/2025.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi 1/2025, la justice a rendu des décisions qui considèrent que les changements introduits par cette réglementation affectent l’interprétation des contrats signés entre 1998 y 2012. C’est-à-dire, les contrats régis par la loi 42/1998.
Ces décisions admettent la possibilité de commercialiser des droits sur des propriétés touristiques sans s’en tenir à la limite maximale de 50 ans prévue dans la réglementation précédente, à condition d’avoir formalisé les adaptations dues auprès du registre. Cependant, chez White-Baos Abogados nous ne partageons pas cette interprétation : nous l’estimons totalement contraire aux principes de sécurité juridique, de protection des consommateurs, etc.
Raisons pour lesquelles la loi 1/2025 ne devrait pas être appliquée aux contrats signés entre 1998 et 2012.
Ces contrats ont été conclus sous la loi 42/1998 qui établissait des limites claires, y compris une durée maximale. Appliquer la loi 1/2025 (qui modifie la loi 4/2012 et qui a été approuvée bien plus tard) représente une révision a posteriori de la règlementation en vigueur au moment de la signature du contrat. À notre avis, ceci heurte directement des principes constitutionnels fondamentaux, comme la sécurité juridique et l’interdiction de rétroactivité en détriment des droits acquis, spécialement protégés lorsqu’il s’agit de consommateurs. En outre, il convient de rappeler qu’il appartient aux tribunaux d’interpréter et d’appliquer la loi 42/1998 et que le législateur ne peut modifier de manière rétroactive ce contexte juridique. En définitive, l’application de la loi organique 1/2025 à ces anciens contrats suscite des doutes juridiques considérables quant à la validité de la limite de 50 ans.
Conclusions
Chez White-Baos Abogados nous défendons fermement les droits des consommateurs concernés par ces contrats de multipropriété signés sous la loi 42/1.998, et nous considérons que la loi 1/2025 ne doit pas s’appliquer de manière rétroactive à ces contrats. Si vous avez signé un contrat de multipropriété et si vous souhaitez entreprendre une action en justice ou connaître la situation juridique applicable à votre cas, n’hésitez pas à nous contacter pour recevoir un conseil personnalisé sur les litiges en matière de multipropriété en Espagne.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
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