Eigentümergemeinschaften können zu echten Konfliktherden werden. Es ist nicht ungewöhnlich, Nachbarn zu haben, die rund um die Uhr Lärm machen. Die laute Musik spielen, ständige Unannehmlichkeiten durch Geschrei, Partys oder unhöfliches Verhalten verursachen. In diesem Artikel behandeln wir eine besonders delikate Situation: Probleme mit einem Mieter und der Eigentümergemeinschaft. Was passiert, wenn Ihr Mieter Konflikte in der Gemeinschaft verursacht? Sind Sie als Eigentümer dafür verantwortlich?
Was sagt das Gesetz?
Das spanische Recht, insbesondere das Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) und das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal), legt klare Grenzen bezüglich der Nutzung der Wohnung fest.
• Artikel 7.2 des Wohnungseigentumsgesetz (L.P.H) verbietet ausdrücklich die Ausübung von Tätigkeiten, die „lästig, ungesund, schädlich, gefährlich oder illegal“ sind. Solche Verhaltensweisen, wenn sie die Nachbarn betreffen, können rechtliche Maßnahmen nach sich ziehen.
• Artikel 27 des Mietgesetzes (L.A.U) sieht die Möglichkeit vor, den Mietvertrag aufzulösen, wenn der Mieter vorsätzlich Schäden in der Immobilie verursacht oder störende, schädliche oder gefährliche Aktivitäten durchführt.
• Zudem erlaubt Artikel 1124 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Auflösung von Verträgen bei schwerwiegendem Verstoß gegen die Verpflichtungen der Parteien.
Kann ein Eigentümer für die Handlungen seines Mieters verantwortlich gemacht werden?
Grundsätzlich nein. Wenn die Probleme vom Mieter verursacht werden, sollte sich die Gemeinschaft zunächst direkt an ihn wenden. Wenn jedoch die Unannehmlichkeiten andauern und der Eigentümer nicht kooperiert oder auf Aufforderungen reagiert, kann sich die Situation ändern. Es könnte eine indirekte Verantwortung des Eigentümers entstehen, durch seine Passivität oder Unterlassung.
Die jüngste Rechtsprechung erkennt diese Möglichkeit an. Wenn der Eigentümer Kenntnis von den Vorfällen hat und nichts unternimmt, kann er für die Tolerierung des Verhaltens mitverantwortlich gemacht werden, was als „culpa in vigilando“ bezeichnet wird. Gerichte haben bestätigt, dass der Vermieter in gewissem Maße verantwortlich gemacht werden kann, wenn er das Verhalten des Mieters, das das Zusammenleben in der Nachbarschaft beeinträchtigt, duldet.
Daher ist es für Eigentümer, die Beschwerden über das Verhalten ihres Mieters erhalten, von entscheidender Bedeutung, schnell und verantwortungsbewusst zu handeln.
Unser Rat ist, fachkundigen Rat einzuholen, um die Situation genau zu bewerten und Maßnahmen zu ergreifen, die Ihre Risiken und mögliche rechtliche Konsequenzen minimieren. Eine sinnvolle präventive Maßnahme besteht darin, dem Mieter Kopien der Gemeinschaftsstatuten, des internen Reglements — falls vorhanden — und gegebenenfalls der kommunalen Verordnungen für das Zusammenleben zu übergeben, die Aspekte wie Ruhezeiten regeln. Ebenso ist es ratsam, im Mietvertrag festzuhalten, dass der Mieter sich ausdrücklich verpflichtet, diese Normen einzuhalten.
Was kann passieren, wenn der Eigentümer bei Beschwerden der Gemeinschaft nicht handelt?
Wenn der Eigentümer untätig bleibt, kann die Gemeinschaft in einer Versammlung beschließen, rechtliche Schritte einzuleiten. Dies betrifft nicht nur den Mieter, sondern auch den Vermieter selbst. In schweren Fällen könnte das Gericht sogar anordnen, dass diesem die Nutzung der Wohnung für bis zu drei Jahre untersagt wird und die Räumung des Mieters anordnen.
Je nach Einzelfall ist grundsätzlich der Mieter direkt für die verursachten Unannehmlichkeiten verantwortlich. Allerdings kann auch der Vermieter in den Konflikt hineingezogen werden, wenn er nicht verantwortungsvoll handelt.
Fazit
White-Baos Anwälte sind Experten im Immobilienrecht. Wenn Sie Probleme mit einem Mieter haben, der Konflikte in Ihrer Gemeinschaft verursacht, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir können Sie beraten, wie Sie Ihre Eigentumsrechte schützen und das nachbarschaftliche Zusammenleben aufrechterhalten können.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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