Wenn eine Immobilie verkauft wird, besteht häufig die Annahme, dass keine Steuern auf den erzielten Gewinn zu zahlen sind – insbesondere wenn das Geld in eine andere Immobilie reinvestiert wird oder wenn der Verkäufer älter als 65 Jahre ist. Allerdings werden diese steuerlichen Freistellungen nicht automatisch gewährt. Zum Zweck der Zahlung der Einkommensteuer (IRPF) hängt alles davon ab, ob die verkaufte Immobilie als „Hauptwohnsitz“ gilt. Dieser Begriff ist in der Steuergesetzgebung klar definiert und erfordert die Erfüllung bestimmter Nutzungs- und Daueranforderungen, die oft unbekannt sind. Nachfolgend analysieren wir dies näher.
Das Einkommensteuergesetz (IRPF). Keine direkte Definition, aber klare Implikationen.
Das Gesetz 35/2006 vom 28. November über die Einkommensteuer der natürlichen Personen enthält keine wörtliche Definition des Begriffs „Hauptwohnsitz“. Es bildet jedoch den allgemeinen Rahmen der Steuer und regelt die Fälle, in denen bestimmte Freistellungen angewendet werden können.
Zum Beispiel bestimmt Artikel 38, dass Gewinne aus der Übertragung des Hauptwohnsitzes von der Steuer befreit sind, sofern der Betrag in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestiert wird. Ebenso sieht Artikel 33.4.b) vor, dass Gewinne aus Vermögensübertragungen bei Personen über 65 Jahren oder bei Personen mit schwerer oder großer Abhängigkeit, die ihren Hauptwohnsitz übertragen, steuerfrei sind.
Was versteht die Steuerbehörde unter „Hauptwohnsitz“?
Verordnung des Einkommensteuergesetzes. Konkrete Definition und zeitliche Voraussetzungen.
Das Königliche Dekret 439/2007, das die Verordnung des Einkommensteuergesetzes regelt, gibt eine klare und detaillierte Definition. Artikel 41-bis legt fest, dass eine Immobilie als Hauptwohnsitz gilt, wenn sie innerhalb von maximal 12 Monaten nach Erwerb oder Abschluss der Bauarbeiten vom Steuerpflichtigen tatsächlich und dauerhaft genutzt wurde. Zudem muss sie mindestens 3 Jahre ununterbrochen bewohnt worden sein, außer es liegen gerechtfertigte Gründe vor, die eine längere Nutzung verhindert haben (z.B. Arbeitsplatzwechsel, Trennung, Tod etc.).
Beweisanforderungen, damit eine Immobilie als Hauptwohnsitz gilt.
Der Begriff des Hauptwohnsitzes ist keine rein rechtliche, sondern eine Tatsachenfeststellung. Das bedeutet, dass der Steuerpflichtige dies durch beliebige zulässige Beweismittel nachweisen muss. Oft wird angenommen, dass die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt ausreicht. Die Generaldirektion für Steuern – D.G.T. (die offizielle Beratungsanstallt im Steuerrecht), hat jedoch in mehreren verbindlichen Anfragen klargestellt, dass dies nicht ausreicht. Auch die Anmeldung beim Gewerbeamt (I.A.E.) oder die Verlegung des steuerlichen Firmensitzes auf die betreffende Immobilie sind nicht ausreichend.
Zur Nachweisführung empfiehlt es sich, möglichst viele Belege zu sammeln: Wasser- und Stromrechnungen, Bankkorrespondenz, sowie generell alle Dokumente, die den tatsächlichen und dauerhaften Gebrauch der Immobilie belegen.
Fazit
Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen und sicherstellen möchten, dass Sie die Voraussetzungen für die Freistellungen der Einkommensteuer (IRPF) erfüllen, kann Ihnen White Baos Abogados helfen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir analysieren Ihren Fall und bieten Ihnen eine fachkundige rechtliche Beratung zu diesem und anderen Themen im Immobilienrecht.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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