Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Spanien in Erwägung ziehen, gibt es eine Reihe von rechtlichen Aspekten, die unbedingt überprüft werden sollten: Dass die Immobilie ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist, dass keine Belastungen oder städtebaulichen Verstöße vorliegen, die Katastereintragung, usw. Ein besonders relevanter Punkt, der jedoch häufig übersehen wird, ist die sogenannte Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Nutzungsgenehmigung. In unserem aktuellen Artikel analysieren wir die wichtigsten Aspekte, die Sie beim Erwerb einer Immobilie in der Autonomen Gemeinschaft Valencia beachten sollten.
Bewohnbarkeitsbescheinigung. Warum ist sie JETZT so wichtig?
Die Nutzungsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ein Dokument, das offiziell bestätigt, dass eine Immobilie aus verwaltungstechnischer Sicht zum Wohnen geeignet ist. Es handelt sich also um ein grundlegendes Dokument, das Voraussetzung dafür ist, eine Immobilie rechtmäßig zu bewohnen sowie neue Versorgungsanschlüsse (Wasser, Strom, usw.) zu beantragen. Heutzutage ist es entscheidend, sicherzustellen, ob eine Immobilie über dieses Dokument verfügt. In Fällen, in denen dies unklar ist, ist große Vorsicht geboten.
Aktuelle Regelung. Dekret 12/2021. Verantwortliche Erklärung.
Seit dem Jahr 2021 wurde die klassische Bewohnbarkeitsbescheinigung durch eine sogenannte „Verantwortliche Erklärung“ (Declaración Responsable) ersetzt. Mit diesem Dokument erklärt der Eigentümer unter eigener Verantwortung, dass die Immobilie die Bewohnbarkeitsanforderungen erfüllt. Diese Erklärung wird gemeinsam mit der Bescheinigung eines Architekten, Wasser- und Stromrechnungen usw. bei der zuständigen Abteilung der Stadtverwaltung eingereicht.
Die Verwaltung geht zunächst von der Gültigkeit der Erklärung aus. Sie kann diese jedoch jederzeit überprüfen und für nichtig erklären, falls Unregelmäßigkeiten festgestellt werden.
Die Abgabe der Verantwortlichen Erklärung ist in folgenden Fällen obligatorisch:
.-Erstbezug von Neubauten oder nach Bauarbeiten, die die Wohnbedingungen wesentlich verändern.
.-Zweite oder weitere Eigentumsübertragungen (Verkäufe).
.-Anmeldung neuer Strom- und Wasserversorgung, usw.
Häufige Probleme mit der Verantwortlichen Erklärung zur Bewohnbarkeit und Nutzung
In der Praxis ergeben sich einige Probleme, die berücksichtigt werden sollten:
Es wird oft fälschlicherweise angenommen, dass eine erste Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt. Wird jedoch eine Verantworliche Erklärung für eine Zweitnutzung abgegeben, wenn keine Erstgenehmigung existiert, kann die Stadtverwaltung zusätzliche Unterlagen verlangen oder andere Gebühren berechnen.
.- Bei Immobilien, die älter als 50 Jahre sind, kann ein Gebäudeprüfbericht (Informe de Evaluación del Edificio) erforderlich sein. Gehört das Objekt zu einer Eigentümergemeinschaft, muss dieser Bericht von der Gemeinschaft beschlossen und erstellt werden.
.- Ist die Immobilie nicht an die öffentliche Kanalisation angeschlossen, oder verfügt sie nicht über eine gesetzeskonforme Sickergrube, kann die Verantwortliche Erklärung zurückgewiesen werden.
.- Das Fehlen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung kann auch die Beschaffung von Baugenehmigungen oder die Anmeldung neuer Versorgungsanschlüsse unmöglich machen.
.- Darüber hinaus kann die Stadtverwaltung – wie bereits erwähnt – die Verantwortliche Erklärung nachprüfen oder auch nicht, was zu erheblicher Unsicherheit führt.
Fazit
White Baos Abogados sind auf das spanische Immobilienrecht spezialisiert.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Spanien planen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren und wir werden Ihren Fall prüfen.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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