RESUMEN DEL ARTÍCULO
1.- Registro de la Propiedad y realidad física.
Es frecuente que las obras realizadas a lo largo de los años —ampliaciones, piscinas, porches, etc.— no se hayan incorporado al Registro de la Propiedad. Esta discrepancia puede generar problemas y retrasos cuando se pretende comprar o vender el inmueble.
2.- Declaración de obra antigua. Obras sin licencia.
En determinados casos, incluso las obras realizadas sin licencia pueden acceder al Registro de la Propiedad mediante una declaración de obra antigua. Para ello deben cumplirse determinados requisitos. El transcurso de un plazo específico. La ausencia de expedientes de disciplina urbanística. La prescripción de la acción de la Administración. También será necesario aportar documentación técnica, como un certificado de antigüedad y la georreferenciación.
3.- Declarar una obra no significa legalizarla.
La inscripción de una obra antigua no implica que esta haya sido legalizada urbanísticamente. Una construcción puede acceder al Registro y, al mismo tiempo, encontrarse en una situación urbanística que limite las obras que pueden realizarse sobre ella. Incluso quedar sometida al régimen de fuera de ordenación.
En España, es muy habitual que en una compraventa surjan imprevistos. Problemas con la cédula de habitabilidad. Defectos constructivos. Una derrama pendiente con la comunidad de propietarios. Etc. Uno de los problemas más recurrentes es que la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad no coincida con la realidad física. En el artículo de esta semana explicamos qué implica declarar una obra antigua. Y por qué actualizar el Registro de la Propiedad con tiempo puede evitar retrasos de última hora.
El Registro y la realidad física no siempre coinciden.
Con el paso de los años, es frecuente que el propietario de una vivienda haya realizado obras en su inmueble. Una ampliación. Una piscina. Un porche cerrado. Y es habitual que estos cambios nunca llegaran a reflejarse en la descripción registral de la vivienda. Cuando un inmueble está a la venta, y la realidad física no coincide con lo que consta inscrito, esta discrepancia puede convertirse en un punto de fricción entre comprador y vendedor.
¿Es siempre posible actualizar el Registro de la Propiedad para registrar obras no declaradas?. ¿Qué ocurre cuando las obras se realizaron sin licencia?.
Declaración de obra antigua. Obras sin licencia.
Aunque las obras se llevaron a cabo sin licencia, a veces es posible registrarlas en el Registro de la Propiedad. En la Comunidad Valenciana se exige, como regla general, que la construcción tenga más de 15 años. Que esté libre de expedientes de disciplina o infracción urbanística. Y que el plazo de la administración para actuar contra dichas obras haya prescrito. Además de lo anterior, es preciso aportar diversa documentación técnica:
.- Un Certificado de antigüedad preparado por un arquitecto.
.- La georreferenciación de las coordenadas de las construcciones, y de la parcela.
.- En algunas ocasiones, y dependiendo de las circunstancias de cada caso, un levantamiento topográfico.
.- Etc.
Ahora bien, no es lo mismo una construcción situada en suelo protegido que en suelo común. Ni una obra realizada en 1999 que otra de 2012. Cada caso presenta sus propias particularidades, por lo que es esencial realizar un estudio individualizado antes de dar cualquier paso.
Declarar no es legalizar. Situación urbanística. Fuera de ordenación.
Declarar una obra antigua por el transcurso del plazo de prescripción no equivale a su legalización urbanística. El plazo del que dispone la Administración para exigir la demolición puede haber prescrito. Pero eso no significa, necesariamente, que la construcción cumpla con la normativa urbanística vigente. Aunque la descripción en el Registro de la Propiedad se pueda modificar con éxito… en algunos casos, la propiedad podría quedar en situación de «fuera de ordenación». Es decir, únicamente se autorizan obras de mera conservación. La construcción queda tolerada tal y como está, pero sin posibilidad real de ampliarse ni reformarse.
Conclusión.
Tanto si usted compra o vende una vivienda, revisar la descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad es esencial. En White Baos Abogados llevamos años ayudando a nuestros clientes a actualizar el Registro de la Propiedad y Catastro de sus propiedades en la Costa Blanca. Si usted va a vender, comprar, o simplemente quiere conocer la situación real de su finca, no dude en contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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