Anfrage:
Meine Familie besitzt seit vielen Jahren ein Haus in Spanien. Jedoch, wurde weder der Kaufvertrag in das Grundbuch eingetragen noch wurde eine Kaufurkunde vor einem Spanishen Notar unterzeichnet. Meine Mutter hat bis zu Ihrem Tod, viele Jahre problemlos in dem Haus gelebt. Ich habe jetzt erfahren, dass ich das Haus nicht erben kann, da es im Grundbuch immer noch auf den Namen des vorherigen Besitzers eingetragen ist. Ich habe versucht diese Person zu kontaktieren, ohne Erfolg, da sie möglicherweise bereits verstorben ist. Was kann ich tun?
Lieber Leser,
Vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zuerst muss bestätigt werden, dass Sie über den Kaufvertrag zwischen Ihrer Mutter und dem vorherigen Eigentümer der Immobilie verfügen oder, dass ein Vertrag existiert und es sich nicht um eine mündliche Vereinbarung handelt.
Sind der vorherige Eigentümer und seine Erben nicht auffindbar, oder sie weigern sich, den damaligen Verkauf anzuerkennen und vor einem Notar zu beglaubigen, damit das Eingetum auf den Namen des rechtmässigen Besitzers eingetragen werden kann (in diesem Fall Sie als Erbe Ihrer Mutter) wird der Rechtsweg nicht zu umgehen sein.
Wenn Sie den Verbleib des Verkäufers nicht kennen, ist es ratsam, nicht nur den eingetragenen Eigentümer, sondern auch, falls er bereits verstorben ist, seine Erben oder den Ruhenden Nachlass zu verklagen.
Es sind mehrere rechtliche Schritte, die Sie abhängig von der Situation einleiten können:
1.- Feststellungsklage: Basierend auf den Artikel 348 des spanischen BGB, können Sie als Erbe des tatsächlichen Eigentümers, und unabhängig von der Eintragung im Grundbuchamt, vor Gericht die Erklärung Ihrer Eigentümerschaft fordern.
2.Öffentliche Bescheinigung der Vereinbarung: Basierend auf den Artikel 1279 des spanischen BGB, können Sie als Erbe Ihrer Mutter den Verkäufer oder deren Erben zur öffentlichen Bescheinigung der damals unterzeichneten Vereinbarung auffordern, um auf diesem Weg Ihre Eigentümerechte im kompetenten Register anmelden zu können.
3.- Sonstige Maßnahmen. Für solche Fälle, bestehen weitere rechtliche Möglichkeiten. Gemäß Artikel 1957 des spanischen Zivilgesetzbuches, erfolgt die Erklärung des Erwerbs von Eigentumsrechten mit dem Zeitablauf und dem Eigenbesitz, auch als Ersitzung bekannt, in Spanien die sogenannte “usucapión”
Es ist zwar nicht möglich Sie zu beraten ohne Ihren Fall im Detail zu kennen und zu prüfen. Jedoch gibt es verschiedene rechtliche Maßnahmen, die Sie auch gemeinschaftlich (kumulativ) in die Wege leiten können um, als Erbe des tatsächlichen Eigentümers, Ihre Eigentumsrechte geltend zu machen, damit diese gerichtlich anerkannt werden un geschützt sind.
Für Rückfragen zum Thema, stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Er übermittelt lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen in diesem Zusammenhang.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos Rechtsanwälte
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