Immobilie in Spanien. Eintragung einer vor einem Notar im Ausland unterzeichneten Kaufurkunde

 Anfrage:

Sehr geehrter Anwalt,

Wir verkaufen unser Eigentum in Denia, an der spanischen Costa Blanca an einen Landsman der, wie wir, in Deutschland lebt. Wir wissen, dass in Spanien der Verkauf notariell beurkundet wird. Können wir die Kaufurkunde vor einem deutschen Notar unterzeichnen und wären die Urkunde und der Verkauf in Spanien gültig?

 

Lieber Leser,

Vielen Dank für die interessante Frage.

Im Allgemeinen ist die Eintragung von fremden Dokumenten in Spanien nicht nur möglich, sondern auch sehr verbreitet. Nach unserer Erfahrung handelt es sich vor allem um Scheidungsurteile mit Auflösung der eheligen Gemeinschaft, Heiratsurkunden, usw.

    

Artikel 36 der Verordnung für Hypotheken besagt:

In fremden Ländern ausgestellte Dokumente können registriert werden, insofern sie die Anforderungen und Vorschriften des internationalen Privatrechts erfüllen, und deren Legalisierung die Echtheit und Übereinstimmung mit den Spanien gelten Anforderungen gewährleisten.

 

In Bezug auf die Gültigkeit einer öffentlichen, vor einem ausländischen Notar unterzeichneten Kaufurkunde sind wir der Auffassung, dass deren Auwirkungen, die Rechte und Verpflichtungen der beteiligten Parteien klar sind. Jedoch ist nicht klar, ob es möglich ist die Kaufurkunde in das spanische Grundbuchamt einzutragen, was hinsichtlich der Verpflichtungen und Auswirkungen gegenüber Dritten unerlässlich ist.

 

Wir sind der Auffassung, dass eine vor einem ausländischen Notar unterzeichnete öffentliche Urkunde nicht in das spanischen Grundbuchamt eingetragen werden kann, und selbst wenn die Möglichkeit bestehen würde, wäre es nicht ratsam.

 

Aus folgenden Gründen:

.- Die Rechtslage des Notariats in Spanien, seine Rolle, Ausbildung, Befugnisse, Pflichten usw. Obwohl er seine Tätigkeit freiberuflich ausübt, ist der spanische Notar ein Beamter mit staatlichen Befugnissen, die nicht mit den Befugnissen der Notare in anderen Ländern vergleichbar sind, was im Falle der Übertragung eines dinglichen Rechts die Garantien des Verfahrens beeinträchtigen könnte.  Hinzu kommt, dass die Bedeutung und Auswirkung einer notariellen Kaufurkunde in Spanien stark von einem ähnlichen, in einem anderen Land ausgestellten, öffentlichen Dokument abweichen kann.

 

.-Die Vollendung der Übertragung eines Eigentums durch eine Kaufurkunde unterscheidet Spanien von anderen Ländern. Ebenso unterscheiden sich auch die Formalitäten und Anforderungen der spanischen Kaufurkunden von denen anderer Länder.

Die spanische Generaldirektion für das Notar-und Registerrecht weisst in seinen Erschliessungen vom 7. Februar 2005 und vom 20. Mai 2005 darauf hin, dass nur die von spanischen Notaren ausgeführten Eigentumsurkunden registriert werden können.

 

.- Es ist nicht ratsam, den Verkauf einer Immobilie in Spanien ausserhalb Spaniens abzuwickeln.: Zusätzlich zu der Figur des Notariats in Spanien, werden die Verkäufe und notariellen Urkunden zunehmend komplexer. Die Notare müssen Prüfungen im Kataster, im Grundbuchamt, bei den lokalen Steuernbehörden durchführen und unzählige Formerfordernisse erfüllen. Um sicherzustellen, dass die Kaufurkunde ordnungsgemäß in das spanische Grundbuchamt eingetragen wird empfiehlt es sich,  nicht nur einen öffentlichen Notar in Spanien aufzusuchen, der mit allen Anforderungen vertraut ist, sondern auch möglichst  den Rat eines Anwalts einzuholen. 

 

Für Rückfragen zum Thema stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung.

 

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Er übermittelt lediglich Informationen zu rechtlichen Fragen in diesem Zusammenhang.

Carlos Baos (Rechtsanwalt)

White & Baos Rechtsanwälte

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