In den letzten Jahren sind die Touristenvermietungen aufgrund der zahlreichen Konflikte, die sie innerhalb der Eigentümergemeinschaften verursachen, zu einem wiederkehrenden Problem geworden. Unannehmlichkeiten. Lärm bis spät in die Nacht. Rücksichtsloses Verhalten. Das sind bekannte Probleme. Bisher bot das spanische Wohneigentumsgesetz (LPH) einige Instrumente, um diese Aktivitäten einzuschränken. In diesem Artikel untersuchen wir die jüngste Änderung des LPH und ihre Auswirkungen auf die Touristischen Vermietungen in den Eigentümergemeinschaften.
Was gilt als „Touristische Vermietung“? Die Regelung in der Autonomen Gemeinschaft Valencia.
Die Verabschiedung des Dekrets 9/2024 im vergangenen August zwingt uns, mit dieser Frage zu beginnen. Was genau gilt als Touristische Vermietung? In der Autonomen Gemeinschaft Valencia gilt als Touristische Vermietung, die Vermietung der vollständigen Wohnung für höchstens zehn Tage an denselben Mieter. Immobilien, die zimmerweise oder für elf Tage oder länger vermietet werden, fallen nicht unter diese Kategorie.
Für die Vermietung einer Immobilie nach diesem Modell sind folgende Voraussetzungen erforderlich:
• Eine Touristenlizenz der valencianischen Regierung.
• Eine individuelle Registrierungsnummer des Grundbuchamts.
Das Wohnungseigentumsgesetz und die Konflikte des Zusammenlebens.
Seit 2019 erlaubt Artikel 17.12 des LPH den Eigentümergemeinschaften, diese Art der Vermietung zu „beschränken“ oder „an Bedingungen zu knüpfen“. Hierzu ist ein von drei Fünfteln der Eigentümer und der Anteile unterstützter Beschluss erforderlich. Wie wir jedoch in früheren Artikeln erläutert haben, war die Auslegung von Artikel 17.12 nie eindeutig. Ist „Beschränkung“ oder „An Bedingungen knüpfen“ dasselbe wie ein Verbot? Reicht eine Drei-Fünftel-Mehrheit aus oder ist Einstimmigkeit erforderlich? Gerichte haben widersprüchliche Entscheidungen getroffen. Das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 3. Oktober 2024 hat die jahrelange Unsicherheit beendet und bestätigte, dass Gemeinschaften diese Vermietungen tatsächlich durch einen von drei Fünfteln der Eigentümer und der Anteile unterstützten Beschluss verbieten können.
Die jüngste Reform des Wohnungseigentumsgesetzes geht nun noch einen Schritt weiter.
Die Eigentümergemeinschaft muss die touristischen Vermietungen genehmigen.
Am 3. April 2025 trat eine wesentliche Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft. Ab sofort benötigt jeder Eigentümer, der eine touristische Vermietung vornehmen möchte, die ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Anders ausgedrückt: Ohne die vorherige Zustimmung der Mehrheit der Nachbarn darf keine touristische Vermietung erfolgen. Dies führt zu einer strengeren Kontrolle dieser Art von Immobilien. Wichtig ist auch, dass diese Änderung nicht rückwirkend gilt und somit keine touristischen Vermietungen betrifft, die vor Inkrafttreten der Reform legal betrieben wurden.
Darüber hinaus wird der Gemeindepräsident (auf eigene Initiative oder auf Antrag eines Nachbarn) jedem, der seine Immobilie ohne Genehmigung touristisch vermietet, anmahnen und ihn unter Androhung rechtlicher Schritte zur sofortigen Einstellung der Tätigkeit auffordern.
Fazit
Die jüngste Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes verändert die Situation der touristischen Vermietung in den Eigentümergemeinschaften grundlegend. White-Baos Rechtsanwälte sind auf das Wohnungseigentumsgesetz und Streitigkeiten in diesem Zusammenhang spezialisiert. Kontaktieren Sie uns – wir prüfen Ihren Fall und werden Sie kompetent beraten.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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