ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1. Wann kann ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft angefochten werden?
Das Gesetz über das Wohnungseigentum (Ley de Propiedad Horizontal – LPH) erlaubt die Anfechtung von Beschlüssen, wenn diese gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung (Satzung) verstoßen, für die Gemeinschaft oder einen einzelnen Eigentümer schädlich sind oder unter Missbrauch eines Rechts gefasst wurden. Ebenso können Beschlüsse aufgrund von Formmängeln angefochten werden, zBsp. fehlende Einladung oder Benachrichtigung zur Versammlung, fehlendes Quorum, unrechtmäßiger Entzug des Stimmrechts, usw.
2.Arten von Beschlüssen und erforderliche Mehrheiten
Die Genehmigung eines Beschlusses erfordert je nach Materie unterschiedliche Mehrheiten. Einige Beschlüsse bedürfen der Einstimmigkeit (z. B. Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung). Andere erfordern qualifizierte Mehrheiten (z. B. Verbesserungsmaßnahmen oder das Verbot der touristischen Vermietung). In bestimmten Fällen genügt eine einfache Mehrheit (ordentliche Beschlüsse).
Ein Beschluss, der ohne die gesetzlich erforderliche Mehrheit gefasst wurde, kann angefochten werden.
3.Klagebefugnis, Fristen und MASC
Zur Anfechtung sind berechtigt: Eigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt haben (und dies im Protokoll festgehalten wurde),abwesende Eigentümer, Eigentümer denen das Stimmrecht unrechtmäßig entzogen wurde oder die einen Stimmvorbehalt erklärt haben. Die allgemeine Frist zur Anfechtung beträgt 3 Monate. Ist der Beschluss jedoch gesetz- oder satzungswidrig, beträgt die Frist 1 Jahr. Vor Anrufung der Gerichte ist es verpflichtend, ein geeignetes alternatives Streitbeilegungsverfahren (MASC) durchzuführen.
In unserer Kanzlei erhalten wir regelmäßig Anfragen zur Möglichkeit der Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft. In diesem Artikel dieser Woche bieten wir unseren Leserinnen und Lesern eine kurze Anleitung, wie, wann und in welchen Fällen ein von der Eigentümergemeinschaft gefasster Beschluss angefochten werden kann.
Wann kann ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft angefochten werden?
Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt die gerichtliche Anfechtung von durch die Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen in bestimmten Fällen:
.-Wenn der Beschluss gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt.
.-Wenn er die Interessen der Gemeinschaft schwerwiegend zugunsten eines oder mehrerer Eigentümer beeinträchtigt.
.-Wenn er einem Eigentümer einen erheblichen Nachteil zufügt, den dieser rechtlich nicht hinnehmen muss.
.- Usw.
Diese Anfechtungsgründe können sowohl materieller Natur sein als auch auf Formmängeln beruhen.
Arten von Beschlüssen und erforderliche Mehrheiten
Nicht alle Gemeinschaftsbeschlüsse werden mit derselben Mehrheit gefasst. Das Gesetz unterscheidet zwischen Beschlüssen, die Einstimmigkeit erfordern (z. B. Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung), solchen, die qualifizierte Mehrheiten verlangen (z. B. Verbesserungsmaßnahmen, Verbot der touristischen Vermietung), und Beschlüssen, für die eine einfache Mehrheit ausreicht (alltägliche Verwaltungsentscheidungen).
Dies ist von entscheidender Bedeutung, da ein Beschluss, der ohne Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheit gefasst wurde, anfechtbar sein kann.
Wer kann einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft anfechten? Fristen
Zur Anfechtung berechtigt sind grundsätzlich:
– Eigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt haben und dies im Protokoll vermerken ließen
– abwesende Eigentümer sowie diejenigen, denen das Stimmrecht unrechtmäßig entzogen wurde
– Eigentümer, die in der Versammlung einen Stimmvorbehalt erklärt haben.
Grundsätzlich ist es erforderlich, gegenüber der Eigentümergemeinschaft keine Schulden zu haben oder den geschuldeten Betrag zu hinterlegen. Es bestehen jedoch Ausnahmen. Die allgemeine Ausschlussfrist zur Anfechtung beträgt 3 Monate. Ist der Beschluss jedoch gesetz- oder satzungswidrig, verlängert sich die Frist auf 1 Jahr.
Die Frist beginnt am Tag der Versammlung (für Anwesende) oder mit Zustellung des Protokolls (für Abwesende).
In Ausnahmefällen erkennt die Rechtsprechung an, dass bestimmte Beschlüsse keiner ordentlichen Ausschlussfrist unterliegen. Dabei handelt es sich um Beschlüsse, die in schwerwiegender Weise gegen zwingende oder verbietende Normen, gegen die öffentliche Ordnung oder die guten Sitten verstoßen oder einen Gesetzesmissbrauch darstellen. Dennoch empfehlen wir stets, Beschlüsse so früh wie möglich und innerhalb der gesetzlichen Fristen anzufechten.
Verpflichtung zur Durchführung eines MASC vor Anrufung der Gerichte
Seit Inkrafttreten des Organgesetzes 1/2025 ist es verpflichtend, vor der gerichtlichen Anfechtung eines Beschlusses ein geeignetes alternatives Streitbeilegungsverfahren (MASC) zu versuchen. Dieser vorherige Versuch der Verhandlung oder Mediation ist Zulässigkeitsvoraussetzung. Das bedeutet: Wird dieser Versuch nicht nachgewiesen, wird die Klage als unzulässig abgewiesen.
Schlussfolgerungen
Die Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist möglich, erfordert jedoch die Einhaltung der Fristen und der im Gesetz über das Wohnungseigentum festgelegten Voraussetzungen. White-Baos Abogados sind auf die Anfechtung von Beschlüssen von Eigentümergemeinschaften spezialisiert. Wenn Sie der Ansicht sind, dass ein Beschluss Sie benachteiligt oder mit Unregelmäßigkeiten gefasst wurde, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, um eine individuelle rechtliche Beratung zu erhalten.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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