ZUSAMMENFASSUNG DES ARTIKELS
1.- Touristische Vermietung versus befristete Vermietung.
Die touristische Vermietung in der Valencianischen Gemeinschaft ist auf maximal 10 aufeinanderfolgende Tage begrenzt. Die befristete Vermietung hingegen wird für einen konkreten vorübergehenden Zweck abgeschlossen, etwa wegen Arbeit, Studium oder Urlaub. Beide Mietarten unterliegen unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen und weisen vollständig verschiedene Anforderungen auf. Ihre Verwechslung ist die Ursache der meisten Konflikte.
2.- Unterschiedliche gesetzliche Anforderungen.
Die touristische Vermietung erfordert eine touristische Lizenz, eine Haftpflichtversicherung, einen Energieausweis, die Registrierung der Gäste sowie die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Die befristete Vermietung hingegen benötigt weder eine touristische Lizenz noch eine Genehmigung der Gemeinschaft, wohl aber eine Kaution, eine klare Dokumentation des vorübergehenden Charakters des Mietverhältnisses sowie eine Registrierungsnummer für die Vermietung. Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen kann Sanktionen nach sich ziehen und – noch schwerwiegender – zukünftige Konflikte mit dem Mieter oder der Eigentümergemeinschaft verursachen.
3.- Verbote und Genehmigungen: unterschiedliche Mehrheiten.
Wohnungseigentümergemeinschaften können touristische Vermietungen einschränken oder untersagen; die hierfür erforderlichen Mehrheiten unterscheiden sich jedoch je nach Art der Vermietung. Viele Gemeinschaften beschließen allgemeine Verbote, ohne zwischen touristischer und befristeter Vermietung zu unterscheiden. Dies führt häufig zu unwirksamen Beschlüssen, die schließlich kostspielige Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen.
In unserer Kanzlei erhalten wir wöchentlich Anfragen dazu, welche Arten kurzfristiger Vermietung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig sind und welche nicht. Die Verwirrung ist weit verbreitet und betrifft sowohl Eigentümer als auch Gemeinschaften. Handelt es sich um eine touristische oder eine befristete Vermietung? Kann ich meine Immobilie ohne Genehmigung vermieten? Darf mir die Eigentümergemeinschaft die Vermietung untersagen? Welche Anforderungen muss ich erfüllen, damit meine Vermietung rechtmäßig ist? In dem Artikel dieser Woche analysieren wir ein zunehmend relevantes Problem: Mietverhältnisse und Wohnungseigentümergemeinschaften.
Touristische Vermietung. Das entscheidende Kriterium der 10 Tage.
In Spanien werden touristische Vermietungen durch die einzelnen autonomen Gemeinschaften geregelt. In der Valencianischen Gemeinschaft gilt eine Vermietung als touristisch, wenn eine gesamte Immobilie (niemals einzelne Zimmer) “zu touristischen Zwecken für einen Zeitraum von höchstens 10 aufeinanderfolgenden Tagen an denselben Mieter überlassen wird”.
Für diese Vermietungsform muss der Eigentümer eine Reihe von Anforderungen erfüllen: touristische Lizenz, Energieausweis (Energieeffizienz-Zertifikat), Haftpflichtversicherung, Erst- bzw. Zweitbezugsgenehmigung, Registrierungsnummer für die Vermietung im Grundbuchregister, Registrierung der Gäste sowie die Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft usw.
Befristete Vermietungen. Artikel 3.2 des spanischen Mietgesetzes (LAU). Die vergessene Kategorie.
Auf der anderen Seite stehen Vermietungen ab 11 Tagen, die aus einem konkreten vorübergehenden Anlass abgeschlossen werden. Ein Saisonarbeiter, eine Familie, die ein Haus für den Sommer mietet, eine vorübergehende berufliche Versetzung, Studienaufenthalte usw. Diese Mietverhältnisse fallen unter Artikel 3.2 des spanischen Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU).
Im Gegensatz zur touristischen Vermietung erfordert diese Vermietungsform keine touristische Lizenz und keine Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Erforderlich ist jedoch eine Registrierungsnummer für die Vermietung (sofern die Immobilie über Online-Plattformen vermarktet wird) sowie die Einhaltung des Melderegisters für Gäste. Zudem ist es verpflichtend, vom Mieter eine Kaution zu verlangen und diese bei der zuständigen Behörde der Generalitat zu hinterlegen.
Darüber hinaus ist es dringend zu empfehlen, dass der Saisonmietvertrag den konkreten vorübergehenden Anlass eindeutig festhält und – soweit möglich – entsprechend dokumentiert. Ein als „Saisonmietvertrag“abgeschlossener Vertrag ohne klare Angabe des Befristungsgrundes (Studium, Arbeit, Urlaub usw.) eröffnet die Möglichkeit, dass der Mieter eine Verlängerung auf bis zu fünf Jahre als gewöhnliches Wohnraummietverhältnis geltend macht. Dies ist häufiger der Fall, als man annehmen würde. Eigentümer, die davon ausgingen, nur für sechs Monate zu vermieten, können sich plötzlich verpflichtet sehen, den Mieter über Jahre hinweg zu dulden.
Verbote, Genehmigungen und Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine Verwirrung, die sehr teuer werden kann.
Hier entstehen in der Praxis die meisten Konflikte. Viele Eigentümer oder Hausverwalter verwechseln, welche Vermietungsarten einer Genehmigung bedürfen und welche nicht. Zudem sind auch die erforderlichen Mehrheiten für ein Verbot der jeweiligen Vermietungsformen – touristische Vermietung einerseits und befristete Vermietung andererseits – nicht identisch. Dieses Unwissen führt häufig zu Beschlüssen in Eigentümerversammlungen, die rechtlich nicht wirksam sind und später gerichtlich angefochten werden können.
Diese zunehmend häufigen Missverständnisse führen zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten sowie erheblichen Kosten für Anwälte und Gerichtsverfahren, die durch eine frühzeitige rechtliche Beratung in vielen Fällen vermeidbar wären.
Schlussfolgerung
Bei White-Baos Abogados sind wir regelmäßig mit Konflikten im Zusammenhang mit Vermietungen und Wohnungseigentümergemeinschaften befasst, die durch eine frühzeitige rechtliche Beratung hätten vermieden werden können. Unabhängig davon, ob Sie Eigentümer sind und eine Immobilie vermieten möchten oder Teil einer Gemeinschaft sind, die Probleme mit dieser Art von Vermietung hat, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, um eine fachkundige rechtliche Beratung zu diesem und weiteren Themen zu erhalten.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen ausschließlich der allgemeinen Information zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
White & Baos.
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