RESUMEN DEL ARTÍCULO
1.- La resolución del contrato de compraventa y el artículo 1504 CC.
En las compraventas inmobiliarias, la resolución del contrato no se produce de forma automática. El artículo 1504 del Código Civil exige que la parte vendedora, si considera que el comprador ha incumplido, notifique fehacientemente su voluntad resolutoria antes de acudir a los tribunales. Sin ese paso previo, la reclamación puede carecer de fundamento.
2.- El caso concreto: reclamación económica sin resolución previa del contrato.
Un vendedor reclamó judicialmente la compensación pactada en el contrato de arras a nuestro cliente (19.500€) sin haber resuelto formalmente la compraventa. Ni mediante requerimiento notarial, ni por ningún otro medio fehaciente. Esta omisión fue determinante para la resolución del litigio.
3.- La sentencia: mutuo disenso y condena en costas al vendedor.
El juzgado desestimó íntegramente la demanda. Ninguna de las partes había actuado formalmente para resolver o exigir el cumplimiento del contrato. La magistrada, aplicando la doctrina del “mutuo disenso”, desestimó la demanda contra nuestros clientes, y condenó en costas a la parte actora.
Cuando una compraventa inmobiliaria no llega a buen término, es frecuente que surjan reclamaciones económicas entre las partes. ¿Quién ha incumplido?. ¿Qué ocurre con las cantidades pagadas por el comprador?. La resolución del contrato de compraventa tiene requisitos legales concretos que deben cumplirse antes de acudir a los tribunales. En el artículo de esta semana analizamos un caso de éxito judicial reciente en el que nuestro despacho ha obtenido una sentencia favorable a un cliente que se enfrentaba a una reclamación judicial de 19.500€. Puede leer la sentencia completa, haciendo clic AQUÍ.
La especialidad del artículo 1504 del Código Civil.
En las compraventas inmobiliarias, el incumplimiento de una de las partes no resuelve el contrato de forma automática. Como hemos explicado en anteriores artículos, Código Civil establece un mecanismo específico para la resolución. El vendedor debe requerir fehacientemente al comprador — habitualmente mediante requerimiento notarial — comunicando su voluntad de resolver el contrato. Solo tras ese requerimiento, y si el comprador no cumple, queda abierta la vía judicial para solicitar la resolución o su confirmación; y reclamar la compensación pactada.
Art. 1504 C.C. «En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.»
Este paso previo no es una formalidad menor. Es una exigencia legal cuya omisión, como veremos a continuación, puede resultar determinante en juicio.
El caso concreto. Reclamación de 19.500€. Arras penitenciales.
Nuestro cliente firmó un contrato privado de compraventa de una vivienda, con arras penitenciales de 19.500€, que quedaron depositadas en la cuenta bancaria de la notaría. Con posterioridad, aparecieron divergencias entre las partes respecto al estado de la propiedad. Su situación urbanística. La ausencia de cédula de habitabilidad. Defectos constructivos. Etc. Finalmente, la escritura nunca llegó a formalizarse y la Notaría reintegró a nuestros clientes la cantidad que habían entregado.
La parte vendedora, sin haber resuelto formalmente el contrato ni requerido fehacientemente a nuestro cliente el cumplimiento de sus obligaciones conforme al artículo 1.504 del CC; reclamó judicialmente la compensación económica de 19.500€.
La sentencia.
La magistrada constató que ninguna de las partes había actuado formalmente para resolver el contrato. El vendedor no había cursado requerimiento alguno conforme al artículo 1.504 CC, ni tampoco había instado la resolución del contrato por ningún otro medio. El comprador, por su parte, se había limitado a recuperar el dinero depositado en la notaría sin ejercitar acción alguna por incumplimiento del vendedor. Ambos, en definitiva, habían abandonado la operación de facto. Uno, recuperando el dinero sin más. El otro, vendiendo el inmueble a terceros, meses después.
La jueza concluyó que no cabía atribuir el fracaso de la operación exclusivamente a ninguna de las partes. Y, aplicando la doctrina del “Mutuo disenso”, desestimó íntegramente la demanda y condenó en costas a la parte actora.
Conclusión.
La resolución del contrato de compraventa no es automática. En caso de un incumplimiento contractual, la forma de reclamar (el cumplimento o, en su caso, la resolución y compensación) es esencial.En White-Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y reclamaciones judiciales. Si usted se está comprando o vendiendo un inmueble, y ha surgido un conflicto con la otra parte, no dude en contactarnos. Estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto sobre el tema.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
White & Baos.
Tel: +34 966 426 185
E-mail: info@white-baos.com
White & Baos 2026 – Todos los Derechos Reservados.
