In vielen Eigentümergemeinschaften entsteht die Frage, wie vorzugehen ist, wenn ein Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Lärm, Musik und Feiern bis spät in die Nacht. Unsachgemäße Nutzung und Verschmutzung der Gemeinschaftsbereiche. Nichtzahlung der ordentlichen Beiträge usw. Eine häufige Frage, die uns in unserer Kanzlei gestellt wird, lautet, ob die Eigentümergemeinschaft wirtschaftliche Sanktionen gegen Nachbarn verhängen darf, die ihre Pflichten verletzen. In diesem Artikel analysieren wir, was das Gesetz vorsieht, wie rechtlich vorgegangen werden kann und wie unsere Kanzlei Eigentümer bei der Wahrung ihrer Rechte unterstützen kann.
Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz über wirtschaftliche Sanktionen?
Nach dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal – LPH) haben Eigentümergemeinschaften nicht die Befugnis, Eigentümer wegen Verstößen gegen interne Gemeinschaftsregeln finanziell zu sanktionieren. Das bedeutet, dass einseitig in der Eigentümerversammlung beschlossene „Bußgelder“keine gesetzliche Grundlage haben und somit unwirksam sind. Selbst wenn die Satzung der Gemeinschaft die Möglichkeit zur Verhängung wirtschaftlicher Sanktionen vorsähe, hätte diese Regelung keine rechtliche Wirkung, da das Gesetz dies nicht erlaubt.
Auch die Rechtsprechung ist eindeutig: Die Gemeinschaft kann lediglich gesetzlich geschuldete Beträge geltend machen, wie z. B. ausstehende Beiträge, jedoch keine willkürlichen Sanktionen für andere Verstöße verhängen. Bestimmte Verhaltensweisen — wie Lärm, der gegen die Gemeindliche Verordnung zur Förderung des Zusammenlebens verstößt — können jedoch durch die Gemeinde mit Bußgeldern geahndet werden.
Die Unterlassungsklage: der richtige Weg
Lärm in der Nacht, Verschmutzung der Gemeinschaftsbereiche usw. Bedeutet das also, dass Eigentümer keine Möglichkeit haben, sich gegen störende Nachbarn zu wehren? Nein, keineswegs.
Bei Pflichtverletzungen ist das im LPH vorgesehene rechtliche Mittel die Unterlassungsklage („acción de cesación “), geregelt in Artikel 7.2 LPH. Diese besteht zunächst darin, den Eigentümer zur sofortigen Unterlassung seines Verhaltens aufzufordern. Kommt er dem nicht nach, kann die Gemeinschaft — nach Beschluss in der Eigentümerversammlung — gerichtliche Schritte einleiten. Ein stattgebendes Urteil verpflichtet den Eigentümer zur sofortigen Beendigung des beanstandeten Verhaltens und kann in schweren oder dauerhaften Fällen sogar die vorübergehende Einschränkung der Nutzung der Wohnung oder des Lokals anordnen. Dieses Verfahren schützt das Zusammenleben und stellt sicher, dass die ergriffenen Maßnahmen rechtlich abgesichert sind.
Ist es also völlig ausgeschlossen, irgendeine Art wirtschaftlicher Sanktion zu verhängen?
Die einzige gesetzlich zulässige Ausnahme betrifft die Zahlungsverzögerung bei Gemeinschaftsbeiträgen. Das LPH ermöglicht der Gemeinschaft, die Schulden gerichtlich geltend zu machen und Verzugszinsen zu berechnen (auch einen über dem gesetzlichen Zinssatz liegenden, als abschreckende Maßnahme). Außerdem erlaubt Art. 17.12 LPH eine Erhöhung der Beiträge für Eigentümer von touristisch genutzten Wohnungen (auch wenn dies keine Sanktion im eigentlichen Sinne darstellt). Abgesehen von diesen Fällen fehlt jedem Versuch wirtschaftlicher Sanktionen gegen Nachbarn jede gesetzliche Grundlage, und solche Maßnahmen könnten angefochten werden.
Fazit
Konflikte in Eigentümergemeinschaften sind alltäglich. White Baos Abogados sind Experten im Wohnungseigentumsrecht und können Ihre Gemeinschaft in jeder Situation unterstützen, in der es zu Pflichtverletzungen oder Konflikten zwischen Nachbarn kommt. Wenn Ihre Gemeinschaft Probleme hat, kontaktieren Sie uns, um eine fachkundige rechtliche Beratung zu erhalten.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der Übermittlung von Informationen zu rechtlichen Fragen.
Carlos Baos (Rechtsanwalt)
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