Das Nutzungsrecht des Eigentümers für seine Wohnung/Geschäft ist nicht uneingeschränkt. Gehört die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft, gilt es die Regeln einzuhalten und das gemeinschaftliche Eigentum zu schützen. Ganz gleich ob im Alltagsleben, bei Umbauten, neuen Installationen oder Dienstleistungen, die Rechte der Miteigentümer müssen beachtet werden
Wohnungseigentumsgesetz 49/1960, vom 21 Juli,“Propiedad Horizontal (LPH)”, Artikel 7.1 in Bezug auf Bauarbeiten:
“Der Eigentümer der Wohnung oder des Lokals ist befugt, die architektonischen Elemente, Anlagen oder angebotenen Dienstleistungen zu ändern, insofern die Sicherheit des Gebäudes, dessen allgemeine Struktur, äussere Gestaltung und Zustand nicht beeinträchtigt wird, die Rechte der Miteigentümer nicht gefährdet werden und der Vertreter der Eigentümergemeinschaft über die bevorstehenden Bauarbeiten in Kentniss gesetzt wird.”
Der Eigentümer kann in der Wohnung oder Geschäftraum keine von der Satzung verbotenen Tätigkeit ausüben, die dem Gebäude schädlich werden könnte oder gegen die allgemeinen Verordnungen bez. belästigende, gesundheitsschädliche, schädliche, gefährliche oder nicht zulässige Tätigkeiten verstösst.
Wird in irgendeiner Form gegen diese Verordnungen verstossen, sieht Artikel 7.2 des Wohnungseigetumsgesetzes an erster Stelle vor, dass der Eigentümer oder Mieter vom Präsidenten der Eigentümergemeinschaft zur sofortigen Einstellung der Tätigkeit aufgefordert wird. Sollte der Aufforderung keine Folge geleistet werden, kann eine Unterlassungsklage (acción legal de cesación) erhoben werden.
Der Richter kann in dem nachfolgenden Unterlassungsverfahren die endgültige Aufgabe der verbotenen Tätigkeit und eine Entschädigung festlegen. Je nach Schwere des Verstosses und des zugefügten Schadens, ist sogar ein Entzung des Nutzungsrechts bis zu drei Jahren möglich.
Wir möchten das Urteil 247/2014 vom 15.12.2014 des Amtsgericht Nr. 4 in Alicante hervorheben. In diesem Verfahren wurden die Eigentümer und Mieter einer Wohnung verurteilt, in der ein “Massageservice” angeboten wurde, mit der nachfolgenden Veränderung des gemeinschaftlichen Zusammenlebens (Störung der Ruhe durch ständiges Klingel, hin und her von Personen bis in die frühen Morgenstunden, usw.)
Ein Schwerpunkt des Urteils beruht auf der Tatsache, dass laut Satzung keine Geschäfsttätigkeit in den Wohnungen ausgeübt werden kann. Die Geschäftstätigkeit war laut Satzung untersagt und hinzu kam noch die mehr als erhebliche Belästigung der Nachbarn.
Der Richter ordnete die Einstellung der Geschäftstätigkeit an und erklärte den Mietvertrag für nichtig und das Nutzungsrecht der Mieter als endgültig erloschen. Den Eigentümern wurde ausserdem das Nutzungsrecht über die Wohnung für die nächsten drei Jahre entzogen.
Für Rückfragen zum Thema, (Probleme mit Nachbarn, belästigende, unzulässige, gesundheitsschädliche, usw. Tätigkeiten) stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung.
Dieser Artikel beinhaltet keine Rechtsberatung. Er übermittelt lediglich allgemeine Information zu Rechtsfragen.
Carlos Baos (Rechstanwalt)
Spanische Anwaltskanzlei
2015
