Cómo solicitar la rebaja del alquiler por causa de la crisis. Reducción de la renta mensual. Rebus sic stantibus. Jurisprudencia

Tal y como hemos señalado en numerosos artículos anteriores, la pandemia ( COVID ) ha traído consigo numerosa normativa. Entre ella, la que ha obligado al cierre de varios tipos de establecimientos: hoteles, bares y restaurantes, gimnasios, etc. Muchos de ellos han sido capaces de negociar una rebaja del alquiler.

Pero, si no ha sido posible acordar una reducción, está puede ser acordada y reclamada judicialmente.

Los pactos están para cumplirse. Pacta sunt servanda

Existe un principio en derecho español, consagrado en el código civil: Pacta sunt servanda. Es decir, los contratos están para cumplirse. Así, el derecho español señalan que:

.- lo pactado tiene fuerza de ley entre las partes, y debe cumplirse.

.-se debe cumplir lo pactado y también sus consecuencias, etc.

Pero, este principio, tiene en ocasiones, alguna excepción.

Rebus sic stantibus.

La expresión Rebus sic stantibus, significa: estando así las cosas. Es decir, los contratos se deben contemplar y examinar según las circunstancias en que se firmaron. Consecuentemente, aunque deben cumplirse, podría suceder, que hubieran cambios extraordinarios. Así, un cambio de las circunstancias, que no pudiera ser previsto, y que sea radical, puede justiciar, una modificación del contrato. Y por lo tanto, de las obligaciones de las partes.

Rebaja de alquiler por las circunstancias actuales

Resulta evidente que la crisis mundial del COVID, y sus consecuencias, no podía preverse. Muchos arrendadores y arrendatarios han llegado a acuerdos para rebajar los alquileres. Pero lamentablemente, no todos.

Pero, según lo señalado, es posible, en caso de falta de acuerdo, solicitar al juzgado competente, una rebaja, disminución o incluso suspensión de la obligación del pago del arrendamiento.

Esta solicitud, puede hacerse como petición principal, pero también como medida cautelar. Es decir, que se suspenda o reduzca la obligación de pago, mientras dure el procedimiento judicial.

Evidentemente, es fundamental acreditar el cambio de las circunstancias y cómo ha influido en el caso concreto. Y que ese cambio era impredecible, etc. Cada caso es distinto, y es vital que se aporten pruebas que justifiquen la modificación de lo que fue acordado por las partes.

La jurisprudencia.

Desde el inicio de la pandemia, ha dado tiempo a varios tribunales a pronunciarse sobre este asunto. Y muchos han acordado la reducción, suspensión temporal o aplazamiento de la renta del alquiler.

En este sentido, cabe destacar la sentencia del Tribunal Supremo español número 820/2012. En ésta se dice, que la cláusula o regla rebus sic stantibus:

.- trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de las circunstancias

.- cuando sea una alteración  muy acusada y extraordinaria

.-que aumente absolutamente el coste de las prestaciones de una de las partes

.-o incluso, frustre el propio fin del contrato

Conclusión

Si usted tiene arrendado un local comercial, y le ha afectado la crisis sobremanera. Si no ha sido posible llegar a un acuerdo para la rebaja de su alquiler. Sepa que si se dan los requisitos, puede solicitar una reducción en los juzgados competentes.

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La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.

Carlos Baos (Abogado)

White & Baos.

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