RESUMEN DEL ARTÍCULO
1.- Vender en un mercado al alza no está exento de riesgos legales.
Con los precios en máximos históricos, muchos propietarios ponen su vivienda a la venta, e incluso firman contratos de arras, sin conocer con exactitud su situación legal. No disponer de la documentación necesaria puede generar retrasos, o incluso poner en riesgo la operación una vez aparece el comprador.
2.- ¿Qué documentación es necesaria para vender una vivienda en España?.
Hay una serie de comprobaciones que es necesario llevar a cabo. Revisar si el Registro de la Propiedad y el Catastro reflejan la realidad del inmueble. Si hay elementos no declarados, por ejemplo, piscinas, etc. También si existe Licencia de Ocupación, si hay infracciones urbanísticas, si los suministros de agua y luz son definitivos, etc.
3.- La revisión previa, la mejor forma de evitar sorpresas.
En White-Baos Abogados ofrecemos un servicio de revisión legal previo a la venta. Detectamos y resolvemos estas cuestiones con antelación, agilizando la operación y evitando problemas de última hora. Además de revisar los acuerdos firmados con agencias inmobiliarias, antes de su firma.
Vender una vivienda en un mercado con precios en máximos históricos puede parecer, a priori, un proceso sencillo. Sin embargo, este no siempre es el caso. En nuestro despacho nos encontramos con frecuencia con propietarios que ya han contactado con una agencia inmobiliaria. E incluso han firmado un contrato de arras, sin conocer con exactitud la situación legal de su inmueble. Y esto puede generar problemas serios más adelante. En el artículo de esta semana analizamos por qué conviene reunir la documentación para vender una vivienda antes, y no después, una vez ya ha aparecido un comprador.
Registro de la Propiedad y Catastro. ¿Coincide lo que hay con lo que aparece registrado?.
Conviene empezar por lo básico. Solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad permite comprobar la titularidad, posibles cargas o hipotecas pendientes. Y, sobre todo, si la descripción registral coincide con la realidad. Muchas veces se hayan realizado obras, ampliaciones (o incluso una piscina) sin que estas modificaciones consten inscritas en Registro o Catastro. Las discrepancias entre lo construido y lo registrado pueden complicar la venta. O incluso hacer que el comprador se eche atrás en el último momento.
Esta revisión también permite anticipar si será necesario o conveniente actualizar la descripción del inmueble, mediante el informe de un arquitecto, etc.
Declaración Responsable de Ocupación. Informes urbanísticos.
Si el comprador está debidamente asesorado, es habitual que solicite certificados municipales sobre la situación urbanística de la vivienda. Confirmación de si existen expedientes de infracción urbanística abiertos. Etc. Obtener estos informes puede llevar meses. Por ello, suele ser recomendable solicitarlos con antelación, antes incluso de encontrar comprador.
Lo mismo ocurre con la anteriormente conocida como Licencia de Ocupación/Cédula de Habitabilidad. Actualmente llamada: “Declaración Responsable de Ocupación”. En muchos casos, para su obtención, es necesario que la vivienda disponga de alcantarillado municipal o de fosa séptica conforme a normativa. Es conveniente intentar anticipar todos estos trámites ya que, en ocasiones, pueden ser muy lentos.
Suministros de agua y luz.
Otro aspecto que a menudo se pasa por alto es la situación de los contratos de suministro. Tanto de la vivienda principal como de anexos, como trasteros o garajes. No es infrecuente encontrar contratos provisionales, de obra, que nunca llegaron a regularizarse como definitivos. Conocer exactamente cuál es la situación, evita sorpresas de última hora, tanto para el vendedor como para el comprador.
Los acuerdos con las agencias inmobiliarias.
Además de lo anterior, antes de firmar cualquier acuerdo con una agencia inmobiliaria, conviene revisar bien su contenido. Que los honorarios de la agencia solo se devenguen si la venta llega a buen fin. Que la agencia no quede autorizada a firmar documentos en nombre del propietario sin que estos hayan sido revisados previamente; ni a recibir cantidades, etc.
Conclusión.
Reunir con tiempo la documentación para vender una vivienda no solo evita disgustos. También puede acelerar considerablemente el proceso, una vez aparece el comprador. En White-Baos Abogados contamos con un servicio de revisión legal previo a la venta, pensado precisamente para detectar y resolver estas cuestiones con antelación. Si está pensando en vender su vivienda, no dude en contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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