Propiedad y uso. La usucapión y el titular registral. Cómo reclamar la posesión continuada. Asesoramiento legal. Tipos de usucapión.

¿es posible reclamar la propiedad contra el titular del registro? el uso del inmueble.

Consulta sobre derecho propiedad y uso:

Vivo en una casa en el campo y llevo mucho tiempo haciéndome cargo de la parcela de al lado. Cuido del jardín, podo los árboles. Todo el mundo sabe que desde años atrás lo llevo haciendo. ¿Puedo adquirir esta parcela?

Como ya comentamos en otro artículo anterior, existen muchas formas de adquirir la propiedad, entre otras, la usucapión. En un artículo os contamos la diferencia entre la usucapión ordinaria y extraordinaria. Que podéis consultar en el siguiente enlace.

INTRODUCCIÓN

En este artículo os vamos a hablar sobre la usucapión y el titular registral: cómo reclamar la posesión continuada.

Nos vamos a centrar en otra forma de clasificar la usucapión: usucapión contra tabulas y secundum tabulas.

¿De qué va a depender que sea una u otra? De si la usucapión se hace en favor del titular del bien inscrito en el registro de la propiedad  o no.

Si la usucapión se hace en favor del titular inscrito en el registro se denomina usucapión secundum tabulas. Por el contrario, si se hace en favor de una persona que no consta como titular inscrito, se denomina usucapión contra tabulas.

USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS

La usucapión secundum tabulas supone adquirir un bien a favor del titular registral. Este titular que aparece en el registro no era el verdadero titular del bien. ¿Por qué? Pues porque por algún motivo, aunque conste en el registro, adquirió de alguien que no era el titular anterior o a través de un contrato que no se puede entender como justo título, etc.

A pesar de esta situación, el tiempo en derecho juega un papel muy importante. El Código Civil y la presunción establecida en la Ley Hipotecaria permiten que, si una persona posee durante un tiempo determinado con unas características concretas, pueda convertirse en el verdadero dueño del bien.

En este caso, se admite y favorece la usucapión del derecho real a favor del titular registral: la inscripción es el justo título y se presume que el titular registral posee pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe el bien.

USUCAPIÓN CONTRA TABULAS

En la usucapión contra tabulas, la persona que está poseyendo el bien no aparece como titular inscrito en el registro. Por lo tanto, existe un conflicto entre el adquiriente registral y el poseedor que ha usucapido contra lo publicado en el Registro.

¿Cómo puede darse esta situación? Pongamos un ejemplo: compramos una casa mediante contrato privado de compraventa y no se otorga escritura pública. Vivimos 50 años en este inmueble y, muchos años después, nos damos cuenta de que la persona que nos vendió el inmueble no figura como titular. Si se pretende adquirir el inmueble por usucapión, iremos contra el titular registral de la finca que aparece en Registro. Por tanto, deberemos demostrar la posesión durante un número de años y, además, que esta posesión se da con ciertas características.

En el próximo artículo os contaremos los problemas que nos encontramos en el registro en relación con la usucapión contra tabulas

Si usted cree que tiene un asunto de usucapión contra o secundum tabulas. Si desea asesoramiento experto en relación con el derecho de propiedad y uso: Contacte con nuestro despacho, y le ayudaremos.

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.

Carlos Baos (Abogado)

White & Baos.

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