En España, los propietarios de bienes inmuebles deben cumplir con diversas obligaciones fiscales, ya sean residentes o no residentes. Tradicionalmente, los no residentes han sido tratados de forma distinta según su procedencia. Por un lado, los ciudadanos de la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo (EEE). Por otro, los ciudadanos de terceros países. Esta distinción afecta directamente al Impuesto de No Residentes a pagar por cada grupo. Nos referimos al Impuesto de la Renta de No Residentes, que ha sido objeto de polémica durante años. Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional parece marcar el inicio del fin de esta desigualdad. Lo analizamos a continuación.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Tipos de Renta.
El IRNR grava tanto la propiedad de inmuebles en España como los ingresos obtenidos por su alquiler. La forma de calcular el impuesto depende del uso del inmueble:
.- Segunda vivienda vacía. Cuando el propietario dispone de la vivienda para uso propio, pero no genera ingresos por alquiler. Aquí el impuesto se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble.
.-Alquiler de inmuebles. En los casos en que el inmueble se alquila (ya sea por periodos cortos, alquiler turístico, alquiler de vivienda habitual, etc.) los ingresos obtenidos tributan al 19% para residentes de la U.E. o del EEE y al 24% para contribuyentes extracomunitarios. Además, mientras que los residentes en la UE/EEE pueden deducir ciertos gastos relacionados con la obtención de esos ingresos, los extracomunitarios no pueden deducir ningún gasto. Esto siempre ha sido motivo de polémica en el ámbito fiscal español (y europeo).
Sentencia del 28 de julio de 2025 de la Audiencia Nacional.
La sentencia es muy clara: es discriminatorio que solo los residentes de la UE/EEE puedan deducirse determinados gastos. Los ciudadanos de terceros países (como EE.UU) también deberían poder hacerlo. Esta decisión está fundamentada en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (T.J.U.E), que entiende que los efectos de la libre circulación de capitales deben extenderse también a ciudadanos de terceros países.
Efectos de la Sentencia de la Audiencia Nacional: ¿Es el principio del fin?
Aunque la sentencia todavía no es firme, y puede ser recurrida, se trata de un paso muy positivo en la dirección correcta. Ya que abre la puerta a que los ciudadanos extracomunitarios puedan deducirse también los gastos de comunidad. El Impuesto de Bienes Inmuebles. Los gastos de reparación y conservación. Etc. Además, también se deja la puerta abierta a cuestionar otras cuestiones discriminatorias. Como el tipo del 24% (frente al 19% de los comunitarios). O la reducción del 60% sobre alquileres de vivienda de la que disfrutan los ciudadanos residentes.
Conclusiones.
La sentencia de la Audiencia Nacional no es firme, no crea jurisprudencia y, por lo tanto, no garantiza que la Agencia Tributaria vaya a aceptar automáticamente posibles reclamaciones de ingresos indebidos. No obstante, es un paso en la dirección correcta. En White Baos Abogados estaremos atentos a cualquier novedad al respecto. Si usted es propietario de un inmueble en España, nuestro despacho puede ayudarle a presentar su Impuesto de No Residentes y, en su caso, gestionar reclamaciones por ingresos indebidos. No dude en contactarnos y estudiaremos su caso.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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