En ocasiones recibimos consultas de compradores y vendedores, que, aunque están de acuerdo en las condiciones de la compraventa, no pueden pagar todo el precio y tienen problemas para obtener financiación, normalmente un préstamo hipotecario que les permita la adquisición de la propiedad de la forma habitual.
Así, el comprador necesita aplazar parte del precio por no disponer del dinero, y el vendedor necesita garantías para poder recuperar la propiedad si no se le paga la totalidad del precio acordado, en estas circunstancias una solución es garantizar el pago pendiente con una condición resolutoria, señalando que el comprador aplaza el pago de parte del precio, y en caso de no pagar según lo acordado, la compraventa se resolverá, y el vendedor podrá recuperar el bien vendido.
Así, la condición resolutoria tiene como principal función la de garantizar, por un lado, que el comprador puede tener posesión y uso de la propiedad aunque no haya pagado todo el precio, y por otro lado, que el vendedor en caso de no cumplirse con los pagos acordados, podrán recuperar la propiedad.
En el código civil español, la condición resolutoria en el caso de la venta de bienes inmuebles, tiene una especialidad, según el artículo 1504 del Código Civil:
….aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
Por lo tanto, es aconsejable en caso de no pagarse la totalidad del precio a la firma de la compraventa ante notario, que el importe pendiente sea garantizado mediante condición resolutoria, que si está correctamente constituida se inscribirá en el registro de la propiedad, como una garantía real del pago vinculada al inmueble, de forma similar a una hipoteca, de tal forma que en caso de no cumplir el comprador con lo acordado, el propio inmueble responderá del incumplimiento.
Es muy conveniente señalar la forma en que se realizaran los pagos aplazados, fechas, y si es posible, los datos completos de la cuenta bancaria en la que se deban hacer efectivos.
Igualmente es posible redactar la condición resolutoria de tal forma que una vez pagado el dinero aplazado y tras un plazo suficiente, ésta se cancele automáticamente, sin necesidad de acudir al notario y firmar una nueva escritura, ni incurrir en más gastos.
Por la constitución de la condición resolutoria se deberá pagar el impuesto de AJD, que en la Comunidad Valenciana es del 1.5%.
Si usted desea comprar o vender una propiedad en España, y tiene alguna duda sobre éste u otro asunto, contáctenos y le ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
White & Baos Abogados
Tel: 966 426 185
E-mail: info@white-baos.com
White & Baos 2016– Todos los derechos reservados
