Cuando se vende una vivienda, uno de los aspectos que más preocupa a los vendedores son los impuestos que tendrán que pagar. En España, al transmitir un inmueble, el vendedor se enfrenta generalmente a dos obligaciones fiscales. La Plusvalía Municipal y la Ganancia Patrimonial. En este artículo nos centraremos en esta última. En concreto, en los gastos deducibles.
¿Qué es la ganancia patrimonial?.
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el precio de transmisión y el precio de adquisición, ajustado por ciertos gastos e inversiones. Este impuesto se aplica tanto a residentes como No Residentes en España. Los plazos para el pago de este impuesto varían. Los no residentes deben presentar la declaración dentro de los cuatro meses siguientes a la compraventa. Los residentes hacen frente a este impuesto en su Declaración de Renta del año siguiente a la venta de su propiedad.
Supuestos exentos. Mayores de 65 años. Vivienda habitual. Reinversión.
Existen circunstancias en las que la ganancia patrimonial puede estar exenta de tributación. Por ejemplo, los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual disfrutan de una exención total. Asimismo, la reinversión del importe obtenido de la venta en otra vivienda habitual, también pueden reducir la tributación. Todo ello, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en la ley en cada caso.
Gastos deducibles en la ganancia patrimonial.
Como hemos señalado, es posible ajustar el valor de adquisición y transmisión, mediante una serie de gastos muy concretos.
Gastos deducibles del precio de adquisición.
Aquí se incluyen los honorarios de Notaría y Registro de la propiedad. Los honorarios de abogados o de asesores. Los impuestos pagados en la compra (como el ITP, IVA, AJD, etc. dependiendo del caso). Es fundamental conservar las facturas y documentos justificativos de estos gastos.
Gastos deducibles del valor de transmisión.
Aquí también se contemplan los honorarios notariales y de abogado asociados a la venta. La plusvalía municipal. El coste del certificado de eficiencia energética, o de la obtención de la cédula de habitabilidad. El certificado que emite la comunidad de propietarios, confirmando si existe o no deuda comunitaria, derramas, etc.
¿Y qué ocurre con las Inversiones y Mejoras en la vivienda?.
El artículo 35.1.b) de la Ley del IRPF permite añadir al valor de adquisición el coste de “inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos”. Uno de los aspectos que más dudas genera en la práctica, es qué gastos se incluyen aquí y cuáles no. En general, se entienden como deducibles los obras que supongan una verdadera mejora de bien, e incrementen su valor. Por el contrario, las reparaciones, conservación o sustitución de elementos existentes, no son deducibles. Veámoslo con una serie de ejemplos.
Pintar la vivienda no se considera inversión o mejor. Tampoco la sustitución de elementos existentes. Es decir, cambiar puertas o ventanas, sustituir la instalación eléctrica o tuberías, etc. no se consideran inversión o mejora. En cambio, si se suele admitir las obras que amplíen la superficie útil siempre que exista la correspondiente licencia de obra, proyecto visado, etc. También las obras que incorporen elementos o instalaciones que no existían. Por ejemplo, la instalación de un sistema de calefacción en un inmueble que carecía de él.
Conclusión.
En White Baos Abogados somos expertos de derecho inmobiliario, y llevamos casi 20 años ayudando a nuestros clientes a vender sus inmuebles en España, revisando los gastos deducibles en la ganancia patrimonial, etc. No dude en contactarnos y estudiaremos su caso.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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