Cuando se vende una vivienda, es frecuente pensar que no habrá que pagar impuestos sobre la ganancia obtenida. Especialmente si el dinero se reinvierte en otra casa o cuando el vendedor tiene más de 65 años. Sin embargo, estas exenciones fiscales, previstas en el IRPF no se aplican automáticamente. Todo dependerá de que el inmueble vendido tenga la consideración de “vivienda habitual” a efectos del IRPF. Este concepto tiene una definición concreta en la normativa fiscal. Y exige el cumplimiento de ciertos requisitos de uso y de permanencia que muchas veces se desconocen. Lo analizamos a continuación.
Ley del IRPF. Sin definición directa, pero con implicaciones claras.
La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no contiene una definición literal de “vivienda habitual”. No obstante, es la norma que establece el marco general del impuesto y regula los supuestos en los que pueden aplicarse determinadas exenciones.
Por ejemplo, el artículo 38 establece que las ganancias obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual, está exentas del gravamen; siempre que el importe se reinvierta en otra vivienda habitual. De igual forma, el artículo 33.4.b) establece que están exentas del impuesto, las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto cuando las personas mayores de 65 años, o las personas en situación de severa o gran dependencia, transmitan su vivienda habitual.
Ahora bien, ¿qué entiende la Agencia Tributaria por “vivienda habitual”?
Reglamento del IRPF. Definición concreta y requisitos temporales.
El Real Decreto 439/2007, del Reglamento del IRPF, sí ofrece una definición clara y detallada del concepto. El artículo 41 bis establece que una vivienda se considera habitual cuando ha sido ocupada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en un plazo no superior a 12 meses desde su adquisición o finalización de las obras. Además, exige que se haya residido en ella durante un mínimo de 3 años continuados. Salvo que existan causas justificadas que hayan impedido su ocupación prolongada. Por ejemplo, cambios de trabajo, separación, fallecimiento, etc.
Requisitos probatorios para considerar una vivienda como habitual.
El concepto de vivienda habitual es un concepto de hecho, no puramente jurídico. Lo que significa que debe acreditarse por el contribuyente mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho. A menudo se piensa que el empadronamiento en la vivienda es suficiente para demostrar esta condición. No obstante, la Dirección General de Tributos – D.G.T (órgano consultivo oficial en materia fiscal) ha reiterado en varias consultas vinculantes que esto no es así. Tampoco es suficiente darse de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas (I.A.E) o trasladar el domicilio fiscal a dicha vivienda.
Para acreditar la vivienda habitual, conviene disponer de cuantas más pruebas mejor. Facturas de agua y luz, correspondencia bancaria, y en general, cualquier documento que demuestre el uso efectivo y permanente de la vivienda.
Conclusiones.
Si usted está pensando en vender su vivienda y desea asegurarse de que cumple con los requisitos para aplicar las exenciones fiscales del IRPF, en White Baos Abogados podemos ayudarle. No dude en contactarnos. Analizaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto sobre este y otros asuntos relacionados con el derecho inmobiliario.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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