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Nuevo éxito Judicial. Ganamos Sentencia del Tribunal Supremo relativa a la cláusula penal de un contrato de compraventa de hotel. Derecho a retener 700.000€ en concepto de cláusula penal. Modificación de la pena.

Recientemente en White Baos Abogados hemos recibido la notificación del Tribunal Supremo  Sala de lo Civil, de la sentencia nº 317/2020. Que se ha dictado a favor de nuestro despacho, y en la que se estima nuestra petición, en relación con una cláusula penal acordada en la venta de un hotel, por parte de nuestros clientes.

 

Habiéndose firmado un contrato de compraventa, y ante la falta de cumplimento de los compradores, se pactó una prórroga, y en ella una cláusula penal, por la que se señaló que en caso de no pagar el resto del precio que faltaba en un plazo determinado, los compradores perderían los 700.000€ pagados, como pena por incumplimiento contractual.

 

La parte compradora no cumplió y demandó a mis cliente por incumplimiento contractual. Nosotros nos opusimos a la demanda y formulamos demanda reconvencional, solicitando la resolución del contrato por incumplimiento de los compradores y la retención de todo lo recibido por la cláusula penal pactada. Ganamos el juicio en los juzgados de Denia.

 

La otra parte presentó recurso de apelación, y la Audiencia Provincial de Alicante, señaló que la cláusula penal debía ser ponderada y matizada, según el artículo 1154 del Código Civil (Cc) que señala:

“El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.”

 

La Audiencia Provincial de Alicante, entendió que como se había pagado parte del precio, se había cumplido en parte el contrato, y la cláusula penal debía aplicarse de forma proporcional, y acordó que se devolvería parte de lo pagado a los compradores, al entender que no correspondía la pena en su totalidad.

 

White Baos acudió al Tribunal Supremo, ganando el recurso de apelación mediante la sentencia que hemos indicado en al inicio de este artículo. Pues, como dijimos en nuestro recurso, la Audiencia Provincial de Alicante se  había equivocado, porque:

 

.- Las penas acordadas en los contratos cumplen una función liquidatoria, por lo tanto, sustituyen a la indemnización de daños y perjuicios, así, no es necesario probar los daños sufridos, pues las partes los acuerdan de antemano y de mutuo acuerdo (art. 1152.1 Cc).

.- Cuando se acuerda una pena o compensación por el incumplimiento, si el incumplimiento se produce, en los términos acordados en la cláusula penal, ésta se debe imponer sin ser modificada por el juez. Así, en el caso que nos ocupa la pena (perdida de todo lo entregado) se acordó para el caso, que los compradores no pagaran el resto del precio, lo que así sucedió. Para la ponderación o modificación de la pena, según el articulo 1154 Cc, se tendría que haber cumplido en parte la obligación garantizada por dicha pena (pago del resto del precio), lo que no sucedió en este caso. No era relevante que antes se hubiera pagado parte del precio, pues estos pagos ya se tuvieron en cuenta a la hora de fijar la cláusula penal en el contrato.

 

Si usted desea un asesoramiento especializado en compraventas, reclamaciones judiciales relativas a contratos venta de inmuebles, cláusulas penales, etc. póngase en contacto con nuestro despacho de abogados, y le ayudaremos.

 

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.

 

Carlos Baos

White & Baos.

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