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Fuera de Ordenación. Obra o extensión de mas de 4 años

Compramos una propiedad en Alicante en el 2003, en la que hay una construcción independiente que es una extensión de la casa original y que ahora la hemos convertido en un apartamento independiente, que no aparece en la escritura pública de compraventa. Hablamos con el arquitecto que hizo la obra, y nos ha confirmado que no está en la escritura porque legalmente no se podía construir según las normas del Ayuntamiento, y por lo tanto aunque se hizo realmente, no se incluyó en el proyecto de obra ni en la licencia. Nos ha confirmado también que ahora como ya han pasado 4 años desde que se terminó la obra es absolutamente legal. ¿Podría por favor confirmarme si esto es cierto o no, y que debería hacer?.

Estimado lector,

En primer lugar, gracias por su consulta.

Según la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat Urbanística Valenciana (LUV), en su artículo 238, las infracciones urbanísticas graves y muy graves prescriben a los 4 años, que se empezará a contar desde la fecha en que se hubiera cometido la infracción o, si ésta fuera desconocida, cuando aparezcan signos exteriores que permitan conocer los hechos constitutivos de infracción.

Hay que recordar que este plazo de 4 años, no se aplica cuando las obras ilegales se hayan realizado en zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural valenciano, o sobre suelo no urbanizable protegido, en estos casos no hay prescripción a los 4 años y siempre se podrá iniciar un procedimiento para la restauración de la legalidad.

Así, si en su caso la obra ilegal no se ha realizado afectando a viales, etc, es correcto señalar según lo dicho que la infracción podría haber prescrito. Igualmente podría ser registrada la obra en el registro de la propiedad al tener más de 4 años de antigüedad y no existir procedimiento alguno contra la misma.

La jurisprudencia de los tribunales españoles señala que en los casos como en el suyo, cuando hay una construcción inicialmente ilegal, (pues según nos dice se construyó sin licencia y además en contra de la normativa urbanística aplicable) en la que ha prescrito la infracción y no puede ser demolida, ni iniciado procedimiento sancionador ni legalizador por la administración, quedará en situación análoga a la fuera de ordenación.

La ley citada ( LUV) señala en su artículo 111 cuando habla de las construcciones fuera de ordenación señala que cuando estas tienen manifiesta incompatibilidad con las normativas urbanísticas ( planeamiento), se autorizarán solo obras de mera conservación.

Es interesante que compruebe si el Ayuntamiento de su municipio tiene alguna regulación específica sobre las obras permitidas en las construcciones fuera de ordenación que le pueda indicar que actuaciones podrá hacer usted o no.

Podemos decir, por tanto según lo visto, que como norma general, en las edificaciones fuera de ordenación solo se permite las obras de mera conservación y no las obras de afianzamiento, mejora, consolidación, que puedan alargar la vida del inmueble. La idea es no permitir ningún tipo de obra que permita que la vida útil del inmueble se prolongue, pues se pretende que la construcción desaparezca con el paso de los años.

Igualmente puede tener implicaciones a nivel de una posible expropiación, pues al ser la obra ilegal, esto afectaría al valor a pagar por la administración.

Otro aspecto a tener en cuenta es si la obra ilegal realizada hoy fuera de ordenación, cumple o no con la normativa a los efectos de obtener una licencia de segunda ocupación ( por ejemplo: altura de techos, número de cocinas, etc), pues, podría condicionar o dificultar la obtención de la misma si no se adecuase a la normativa vigente en esa materia.

Si este es su caso, o el caso de alguien que usted conoce, estaremos encantados de ayudarle.

* La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

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