Si usted está pensando en adquirir un inmueble en España, hay una serie de comprobaciones legales que es fundamental llevar a cabo. Que la propiedad esté debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Que no haya cargas o infracciones urbanísticas. La situación en Catastro, etc. Sin embargo, hay un elemento que es especialmente relevante en la actualidad, que a menudo se pasa por alto. La cédula de habitabilidad o licencia de ocupación. En el artículo de esta semana analizamos las cuestiones más importantes que usted debe tener en cuenta si va a adquirir un inmueble en la Comunidad Valenciana.
Cédula de habitabilidad. ¿Por qué es tan importante AHORA?.
La licencia de ocupación o cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda es apta para ser habitada desde el punto de vista administrativo. Se trata, por lo tanto, de un documento esencial. Ya que es la base para poder ocupar legalmente la vivienda. Así como para dar de alta suministros nuevos (agua, luz, electricidad, etc.). En la actualidad es esencial asegurarse de sí una vivienda cuenta con este documento. En los casos en los que no está claro si una vivienda tiene o no cédula, es esencial actuar con cautela.
Regulación actual. Decreto 12/2021. Declaración responsable.
Desde 2021, la cédula de habitabilidad ha sido sustituida por una “Declaración Responsable”. Con este documento, el propietario manifiesta bajo su responsabilidad que la vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad. Y lo envía al Ayuntamiento junto al certificado de un arquitecto, facturas de agua y luz, etc. La administración presume que la declaración es válida desde que se presenta. Pero puede revisarla y dejarla sin efecto en cualquier momento, si detecta irregularidades.
El obligatorio presentar la declaración responsable en los siguientes casos:
.- Primera ocupación de viviendas nuevas o tras obras que modifiquen sustancialmente las condiciones de habitabilidad.
.- Segunda o posteriores transmisiones de la propiedad.
.- Alta de nuevos suministros básicos.
Problemas frecuentes con la Declaración responsable de ocupación.
En la práctica, surgen varias complicaciones que conviene tener en cuenta.
.- Es frecuente asumir que existe una licencia de primera ocupación cuando en realidad no es así. Si esto ocurre (es decir; si se presenta una declaración responsable de segunda ocupación, cuando no hay primera ocupación.) el Ayuntamiento puede exigir más documentación, pedir el pago de tasas diferentes, etc.
.- Cuando la vivienda tiene más de 50 años, puede requerirse que ésta haya pasado el Informe de Evaluación del Edificio. Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, la realización de este informe debe ser aprobado colectivamente.
.- Si el inmueble no está conectado al alcantarillado (o no cuenta con una fosa séptica adaptada a la normativa vigente) la declaración puede ser rechazada.
.- La ausencia de licencia de ocupación también puede limitar la concesión de licencias de obra mayor, el alta de nuevos suministros, etc.
.- Además, según hemos explicado, el Ayuntamiento puede revisar la solicitud, o no hacerlo. Generando gran incertidumbre.
Conclusión.
En White Baos Abogados somos expertos de derecho inmobiliario, y en la compraventa de inmuebles en España. Si usted está pensando en adquirir un inmueble en España, no dude en contactarnos y estudiaremos su caso.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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