Cálculo de la plusvalía.  ¿Y ahora qué ?. Novedades la su regulación y cálculo de la plusvalía

Cálculo de la plusvalía. Nueva regulación.

Después de la sentencia del Tribunal Constitucional en la que declaraba inconstitucional la forma de determinación de la base del impuesto de plusvalía;  todos nos planteamos una cuestión básica -y práctica- sobre la plusvalía: ¿Y ahora qué?.  En este artículo vamos a tratar las novedades introducidas en la regulación y el cálculo de la plusvalía con el Real Decreto-ley 26/2021.

1.- DOS MÉTODOS DE CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA. TRIBUTAR EN FUNCIÓN DE PLUSVALÍA REAL O EN FUNCIÓN DEL MÉTODO DE ESTIMACIÓN OBJETIVA

El Real Decreto establece dos formas en el cálculo de la plusvalía. El contribuyente podrá elegir la más favorable.

Expliquémoslo mediante un ejemplo. Pensemos que tenemos en propiedad un inmueble que compramos por 100.000 euros en 2019 y lo vendemos por 120.000 en el año 2021. Ante esta situación habrá dos métodos para hacer el cálculo de la base imponible. Pongamos por caso que el valor catastral total es de 150.000 euros, en los que el 30% corresponde al valor del terreno.

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  • MÉTODO 1. Cálculo de la base imponible por la ganancia real. Si se aplica este método, la ganancia efectiva serían 20.000 €.

La plusvalía real que se le imputa al contribuyente es de 6.000 euros. (30 % del valor de suelo de la ganancia real 20.000 €).

  • MÉTODO 2. La base imponible del impuesto calculada según el método de estimación objetiva será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo (es decir, en el momento de la venta) por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.

Si el valor catastral del suelo es del 30% y ha habido un período de generación de 3 años (coeficiente de 0.16 o 16%), el total que se le imputa al contribuyente sería de 7.200 € (30% de 150.000, multiplicado por el coeficiente).

Estos coeficientes multiplicadores no podrán exceder nunca de los que se estipulan en el Real Decreto. Además, se podrán actualizar anualmente mediante norma con rango legal- por ejemplo, en los presupuestos generales del Estado.

En este caso, el contribuyente optaría por la opción más beneficiosa, es decir, calcular la base imponible por la ganancia real.

No significa que este será el importe a pagar, sino la base sobre la cuál se calculará el impuesto.

2.- SI NO HAY GANANCIA, NO SE TRIBUTA

Como novedad, el Real Decreto estipula que ningún contribuyente pagará el impuesto si no obtiene una ganancia. Será el mismo contribuyente quien tendrá que justificar que no se ha producido un incremento de valor.

Se establece, además, que los ayuntamientos podrán hacer comprobaciones pertinentes.

3.- TRIBUTAN LAS PLUSVALÍAS GENERADAS EN MENOS DE UN AÑO

Las plusvalías que entre fecha de adquisición y de transmisión haya transcurrid o menos de un año también tributarán.

4.- CONCLUSIÓN

En principio, se quiere ofrecer mayor certidumbre tanto a Ayuntamientos como a contribuyentes. Además de adecuar la base imponible a la capacidad económica real del sujeto. Se intenta, por último, mejorar la forma de determinación de la base imponible en el sistema objetivo para que refleje la realidad del mercado inmobiliario.

Para recordar qué había establecido en la sentencia el TC y cómo se calculaba la base imponible anteriormente, os remitimos a nuestro artículo anterior.

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Carlos Baos (Abogado)

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