Tal y como señalamos en el artículo anterior, es posible que tras la venta de un inmueble aparezcan defectos, problemas constructivos o de otra índole, que afecten a su uso, su valor, etc. Es lo que se conoce como vicios o defectos ocultos. En estos casos, el comprador podría reclamar al vendedor, pero tendría según ley (artículo 1490 del Código Civil) únicamente 6 meses desde la entrega de la cosa vendida, para hacerlo.
Pero hay ocasiones, en que si los problemas que se descubren o aparecen en el inmueble son esenciales y muy graves, el plazo para reclamar sería mucho mayor, de 15 o 5 años, dependiendo de la fecha del acuerdo entre las partes. Es lo que se llama ALIUD PRO ALIO, o “una cosa por otra”.
Estaremos en su supuesto de entrega de una cosa por otra o cosa distinta ( y no ante unos defectos ocultos), cuando los problemas o defectos sean de tal importancia, que pueda considerarse que el contrato ha sido incumplido totalmente. Por ejemplo, cuando el inmueble o la propiedad se inútil o inhábil para cumplir la finalidad o el uso para la que fue comprada, produciendo una insatisfacción total en el comprador.
En estos casos, el comprador tendrá la protección prevista en el código civil ( artículos 1101 y 1124 ) y podrá reclamar al vendedor por incumplimiento esencial del contrato.
Por lo tanto, hay una gran diferencia entre un caso de vicios ocultos ( dónde sólo hay 6 meses para reclamar) y un supuesto de entrega de cosa distinta (aliud pro alio ) con un plazo para reclamar mucho mayor. Estaremos ante un defecto oculto cuando se entregue propiedad con defectos, o cuando los deterioros, desperfectos o irregularidades dificulten la utilidad, mientras que estaremos ante un supuesto de aliud pro alio, cuando se realice o entregue una propiedad distinta, o los defectos, problemas, etc. hagan que la cosa sea por completo inadecuada e inútil para el fin prendido.
Muy explicativa en el sentido de diferenciar entre estos supuestos, resulta la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona Sección: 1, de fecha: 02/11/2004, número 783/2004.
Esta doctrina, ALIUD PRO ALIO, no tiene regulación específica en el Código Civil, aunque tiene su base en el 1.166 CC, en cuanto a que no se puede obligar al acreedor (en este caso al comprador) a recibir cosa distinta de la pactada.
Por todo lo señalado, si usted ha comprado o ha vendido una propiedad en España y aparecen defectos y problemas graves, y desea asesoramiento legal de abogados expertos, contáctenos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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