En muchas comunidades de propietarios surge la duda sobre cómo actuar cuando un propietario incumple sus obligaciones. Ruidos, música y fiestas a altas horas de la madrugada. Uso indebido y suciedad en las zonas comunes. Falta de pago de cuotas ordinarias. Etc. Una pregunta habitual que recibimos a menudo en nuestro despacho es si la comunidad de propietarios puede imponer sanciones económicas a vecinos que incumplan sus obligaciones. En el artículo de esta semana, analizamos qué dice la ley, cómo se puede actuar legalmente y cómo nuestro despacho puede ayudar a los propietarios a proteger sus derechos.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las sanciones económicas.
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) las comunidades de propietarios no tienen la potestad de sancionar económicamente a los comuneros por incumplimiento de normas internas. Esto significa que las “multas” unilaterales aprobadas en Junta, no tienen respaldo legal. Y, por lo tanto, carecen de validez. Incluso si los estatutos de la comunidad contemplaran la posibilidad de imponer sanciones económicas, esta previsión no tendría efecto legal, ya que la ley no lo permite.
La jurisprudencia de los Tribunales también es clara. La comunidad solo puede reclamar lo que corresponda legalmente, como cuotas pendientes de pago, pero no imponer sanciones arbitrarias por otros incumplimientos. No obstante, ciertas conductas, como ruidos que infringen la ordenanza municipal de convivencia, sí pueden dar lugar a sanciones económicas impuestas por el Ayuntamiento.
La acción de cesación: la vía correcta.
Ruido a altas horas de la noche, suciedad en las zonas comunes, etc. ¿Quiere esto decir, entonces, que los propietarios no tienen ninguna herramienta para defenderse de sus vecinos incumplidores?. No, ni mucho menos.
Cuando un vecino incumple sus obligaciones, la herramienta legal prevista en la Ley de Propiedad Horizontal es la acción de cesación. Regulada en el artículo 7.2 de la LPH, la acción de cesación consiste en requerir al comunero que cese en su conducta. Y si éste no lo hace, la comunidad, mediante acuerdo de Junta, puede acudir al juez. La sentencia en caso de ser estimatoria obligará al cese inmediato del incumplimiento y, en casos graves y persistentes, incluso puede limitar temporalmente el uso de la vivienda o local. Esta vía protege la convivencia y garantiza que las medidas adoptadas tengan respaldo legal.
¿Entonces, no es posible imponer ningún tipo de sanción económica al vecino incumplidor?.
La única excepción legalmente permitida se da en materia de morosidad en el pago de cuotas. La LPH establece que la comunidad puede reclamar judicialmente las deudas y aplicar intereses de demora (incluso si se trata de un interés superior al interés legal, como medida disuasoria). Por otro lado, el art. 17.12 permite incrementar las cuotas a los propietarios de viviendas turísticas (aunque esto no es una sanción económica en sí). Fuera de estos supuestos, cualquier intento de imponer sanciones económicas a vecinos, carece de respaldo legal y podría ser impugnado.
Conclusiones.
Los conflictos en las comunidades de propietarios están al orden del día. En White Baos Abogados somos expertos en derecho de propiedad horizontal y podemos asesorar a su comunidad en cualquier situación de incumplimiento de normas o conflictos entre vecinos. Si su comunidad tiene problemas, póngase en contacto con nosotros para recibir asesoramiento legal especializado.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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