Las comunidades de propietarios pueden convertirse en auténticos focos de conflicto. No es raro encontrar vecinos que hacen ruido a todas horas. Ponen música a gran volumen. O causan molestias constantes con gritos, fiestas o conductas incívicas. En el artículo de esta semana abordamos una situación especialmente delicada. Los problemas con un inquilino y la comunidad de propietarios. ¿Qué ocurre si su inquilino genera conflictos en la comunidad? ¿Tiene usted como propietario alguna responsabilidad?
¿Qué dice la ley?. Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley de Propiedad Horizontal.
La normativa española establece límites claros en cuanto al uso de la vivienda.
.- El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H) prohíbe expresamente desarrollar actividades “molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. Estas conductas, cuando afectan al conjunto de los vecinos, pueden dar lugar a medidas legales.
.- Por su parte, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U) contempla la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento si el arrendatario causa daños dolosos en la finca. O si lleva a cabo actividades molestas, nocivas, peligrosas, etc.
.- A ello se suma el artículo 1124 del Código Civil, que permite la resolución de los contratos en caso de incumplimiento grave de las obligaciones de las partes.
¿Puede un propietario ser responsable de los actos de su inquilino?
En principio, no. Si el causante de los problemas es el arrendatario, la comunidad debe dirigirse directamente a él en primer lugar. No obstante, si las molestias persisten y el propietario no colabora ni responde a los requerimientos de la comunidad, la cosa cambia. Y podría considerarse que existe una responsabilidad indirecta, por su pasividad o dejación.
La jurisprudencia más reciente viene reconociendo esta posibilidad. Si el propietario es conocedor de los hechos y no actúa, incurre en lo que se denomina “culpa in vigilando”. En esos casos, los tribunales han confirmado que el arrendador puede ser considerado responsable en cierta medida por tolerar conductas que afectan a la convivencia vecinal.
Por tanto, si usted es propietario y recibe quejas de la comunidad sobre el comportamiento de su inquilino, es fundamental que actúe con diligencia. Nuestro consejo es que busque asesoramiento experto para valorar exactamente lo ocurrido. Y actuar de forma que minimice sus riesgos y posibles consecuencias legales. Una medida preventiva razonable consiste en entregar al arrendatario copia de los estatutos de la comunidad, el régimen interno —si lo hubiera— y, en su caso, las ordenanzas municipales de convivencia que regulan aspectos como los horarios de silencio. Asimismo, resulta conveniente hacer constar en el contrato que el inquilino se compromete expresamente a respetar dichas normas.
¿Qué puede pasar si el propietario no actúa ante las quejas de la comunidad?
Si el propietario permanece inactivo, la comunidad puede acordar en Junta iniciar acciones judiciales. No solo contra el inquilino, sino también contra el arrendador. En situaciones graves, el juez podría incluso prohibir el uso de la vivienda al arrendador durante hasta tres años y decretar la expulsión del inquilino.
Dependiendo del caso, en principio, será el arrendatario quien deba responder directamente por las molestias causadas. Pero el arrendador puede ser arrastrado al conflicto si no actúa con responsabilidad.
Conclusión.
En White-Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario. Si usted tiene problemas con un inquilino que está generando conflictos en su comunidad, contáctenos. Podemos asesorarle sobre cómo proteger sus derechos como propietario y mantener la convivencia vecinal.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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