La compraventa de un inmueble es una operación jurídica compleja, con importantes consecuencias legales para comprador y vendedor. Sin embargo, muchas personas en España siguen firmando contratos sin haber consultado previamente con un abogado. En el artículo de esta semana explicamos por qué es esencial contar con un abogado para revisar el contrato de compraventa.
La falsa creencia de que la Agencia Inmobiliaria sustituye al Abogado.
Las agencias inmobiliarias pueden jugar un papel esencial en cualquier compraventa. Aconsejar al vendedor para que la vivienda luzca más atractiva. Realizar videos y fotografías. Organizar las visitas. Etc. En definitiva, su papel puede ser clave para poner en contacto a comprador y vendedor. Existen muchas agencias que ejercen este rol con gran diligencia y profesionalidad.
Sin embargo, no debemos olvidar que la función de la agencia inmobiliaria no es asesorar jurídicamente a las partes. Aunque comprador y vendedor persiguen un mismo objetivo
-cerrar la operación- sus intereses son contrapuestos por definición. Es precisamente por este motivo que una agencia inmobiliaria nunca va a poder asesorar a ambas partes, a la vez, sin incurrir en un evidente conflicto de intereses.
El contrato de compraventa: el gran olvidado.
Muchas veces la firma del contrato se presenta como un simple trámite. Nada más lejos de la realidad. Con independencia del título que se le otorgue: «reserva», «arras» o «opción de compra» todos estos documentos generan obligaciones legales inmediatas y concretas para las partes.
Además, es muy frecuente el uso de modelos de contrato estándar, que no se adaptan a las particularidades del inmueble ni a las circunstancias de las partes. No es lo mismo comprar una vivienda unifamiliar, que un apartamento en propiedad horizontal. Ni es igual un suelo urbano que uno rústico. Un comprador que necesita hipoteca y otro que no. Una propiedad cuyos datos registrales y catastrales coinciden a la perfección con la realidad física, y otra que no. Etc. Cada operación tiene sus matices, y un contrato mal planteado puede dejar desprotegidos los intereses de las partes.
Consecuencias reales de firmar un contrato de compraventa sin la revisión de un abogado experto en derecho inmobiliario.
A continuación, algunos ejemplos reales de casos que hemos tenido en nuestro despacho:
.- El vendedor firma un contrato en el que se obliga a entregar la vivienda con una licencia de ocupación en vigor, sin saber que la fosa séptica no cumple con la normativa. El Ayuntamiento deniega la licencia, y exige al vendedor que conecte su propiedad al alcantarillado o que cambie la fosa séptica (ambas con un coste potencial de decenas de miles de euros).
.- El comprador firma el contrato sin que éste se condicione a la obtención de financiación. Posteriormente, el banco deniega la hipoteca.
Dependiendo de las cláusulas del contrato, el comprador podría perder el depósito entregado, y el vendedor tendría que devolverlo duplicado.
Conclusiones.
Contar con un abogado para revisar el contrato de compraventa es esencial. Muchos clientes que acuden a nuestro despacho después de haber firmado un contrato de reserva, arras o compraventa. Al haberse encontrado con problemas que, con un buen asesoramiento legal previo, se podrían haber evitado fácilmente. Si usted desea vender o comprar una propiedad en España, no dude en contactarnos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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