Reclamación contra promotores-ejecución de avales en compraventa de inmuebles

Nuestro despacho puede ayudarle y tiene gran experiencia en demandas contra promotores inmobiliarios por incumplimiento del contrato de compraventa ( normalmente por la falta de entrega de los inmuebles) así como contra bancos y aseguradores en ejecución de avales bancarios y seguros realizados para garantizar la devolución de las cantidades pagadas a promotores en la venta de viviendas sobre plano. ( Ley 57/1968 y L.O.E.).

Cuando un promotor inmobiliario no ha cumplido con sus obligaciones y si su incumplimiento es de tal magnitud e importancia que permita resolver el contrato de compraventa, se le puede demandar solicitando al juzgador que resuelva el mismo. Las consecuencias de tal resolución serán la terminación del contrato, y la devolución de los pagos entregados a cuenta con mas los intereses legales. Intereses que se calcularán desde la fecha en que fueron pagados hasta la fecha en que sean efectivamente devueltos.

Antes de tomar la decisión de iniciar o no una acción judicial y presentar una demanda, cada caso debe ser estudiado individualmente. En primer lugar se debe estudiar si usted tiene opciones reales para obtener un resultado positivo y también debe comprobarse si el promotor tiene bienes que en el supuesto de obtener una sentencia a nuestro favor, nos permita ejecutarla y finalmente cobrar.

Para hacer esta evaluación inicial y comprobar si es buena idea o no iniciar el procedimiento, debe facilitarnos:
.-Contrato (s) firmado con el promotor.
.- Confirmar si el vendedor-promotor, de conformidad con la Ley española, le ha proporcionado una garantía bancaria o póliza de seguro, con el fin de garantizar los pagos realizados por usted. Si usted tiene una copia de la póliza de garantía o seguro, por favor envíenosla.
.- Copia de los pagos realizados al vendedor (copias de las transferencias) y todos los recibos y facturas emitidas por el promotor o beneficiario de los fondos.
.- Todos los documentos o información que considere relevantes para el caso.
.- Las copias de sus pasaportes /D.N.I. / N.I.E..
.- Cronología de los hechos.


Respecto al tiempo que tardará el procedimiento judicial, es imposible saberlo o preverlo de antemano, pues dependerá del juzgado que se ocupe del pleito, de las actuaciones de las partes, etc.

Entendemos que en la actual situación, y debido a los problemas del mercado inmobiliario, se debe actuar lo antes posible, a fin de comprobar si el promotor tiene activos, pues los primeros que demanden tendrán en principio mejores opciones de ser pagados.

Otra cuestión relacionada con la resolución del contrato de compraventa sobre plano, es la posibilidad de reclamar contra el banco que otorgó la garantía bancaria o de la compañía de seguros, de acuerdo con la Ley 57/68 y L.O.E. que por ley vienen obligados a devolver el dinero entregado a cuenta mas el intereses legales.


RECLAMACIÓN Y RESPONSABILIDAD DE LOS BANCOS QUE OTORGARON UN AVAL GENERAL Y NO UNO INDIVIDUAL A CADA COMPRADOR SEGÚN LA LEY 57/1968, EN LA DEVOLUCIÓN DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS POR LOS COMPRADORES AL PROMOTOR.

Como es conocido por la mayoría de los compradores de inmuebles en España e inversores, la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, a pesar de ser una ley muy breve, tan solo 6 artículos en vigor, supone una garantía importantísima para cualquier comprador que quiere comprar una propiedad sobre plano o en construcción.

Según esta ley los promotores de viviendas, que obtengan de los compradores dinero antes de empezar la construcción o durante la misma deberán garantizar la devolución de estas cantidades con mas su interés legal (según modificación tras la Ley de Ordenación de la Edificación), a través de contrato de seguro o aval de entidad bancaria o caja de ahorros.

Así en el caso de no iniciar las obras a tiempo o no entregarlas, el comprador que debe ser tratado como consumidor, podría optar entre la rescisión del contrato y devolución del dinero o la prorroga del contrato. Solicitando la devolución de lo entregado al promotor o al banco o seguro que lo garantizó.

Dice además esta ley en su articulo 7 que Los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios (compradores) tendrán el carácter de irrenunciables.

En este escenario se han dado casos en el que los bancos se han negado a pagar los avales otorgados alegando que el dinero de los compradores no se había depositado en la cuenta especial que a tales efectos debe tener abierta el promotor en el banco, o alegando que el aval tenía un periodo de vigencia y tras éste había caducado. Mayoritariamente la jurisprudencia ha confirmado que estas circunstancias que son ajenas al comprador y que no dependen de él, sino del banco y del promotor obligados por la ley, no pueden suponer que el comprador pierda su garantía y su dinero, así, los jueces y tribunales, han venido condenando en estos casos a los bancos a devolver a los compradores su dinero.

Igualmente se dan casos en el que los bancos han aprobado para un promotor o una promoción determinada, una línea de aval o incluso un aval general por una cantidad, pero no han dado avales individuales a cada uno de los compradores por el dinero entregado.

Así, en estos casos aunque el promotor no ha entregado la vivienda a los compradores, el banco se niega a devolver el dinero alegando que solo el aval general o la línea de avales no es suficiente, y al no tener aval individual a su favor, los compradores no podrán exigir su cumplimiento, pues no son beneficiarios de garantía alguna.

Esta es una actitud y respuesta que entendemos contraria a derecho, pues el comprador – consumidor es informado que hay un aval o una línea de avales aprobada, el promotor incluso lo pone en el contrato, y el comprador entiende que su dinero está garantizado, pero el banco no cumple con su obligación y no realiza los avales individuales, y alega la falta de estos para eludir su responsabilidad.

Así al igual que hemos dicho para los anteriores casos (falta de depósito en la cuenta especial o expiración del aval), entendemos que en este caso, se debería poder exigir responsabilidad a los bancos, por ser la ley 57/68 un ley de derechos irrenunciables, además en caso contrario dejaríamos a los bancos y promotores la capacidad de otorgar avales de forma que en la práctica no se puedan cobrar, premiando su mala fe.

En el sentido señalado ya se ha pronunciado algún juzgado, así, en sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Velez nº 1, Málaga, , de 1 de septiembre de 2010, este juzgado ha entendido que la entidad bancaria a pesar de no haber otorgado un aval individualizado al demandante, es responsable de la devolución del dinero pagado más el interés legal, sin que el hecho de que solo hubiera un aval general e insuficiente para cubrir las cantidades entregadas por los compradores debe hacer desaparecer la obligación del banco y perjudicar los derechos de los compradores consumidores.

 


 


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