Reclamación contra el promotor inmobiliario. Compraventa sobre plano en España. Incumplimiento contractual. Garantías legales. Asesoramiento legal experto.

La compraventa sobre plano es aquella en la que se adquiere una vivienda que todavía está en construcción. Los pagos suelen realizarse en etapas, y el promotor está obligado, por lo ley, a garantizar la devolución de esos pagos de dos formas (aval bancario o seguro de caución). Estos aspectos, absolutamente esenciales para cualquier comprador, deben estar incluidos en el contrato firmado entre comprador y promotor. De forma que, si el promotor incumple sus obligaciones, usted podría iniciar una reclamación contra el promotor.

Garantías legales en la compraventa sobre plano. Ley 38/1999 (LOE), Real Decreto 515/1989 sobre protección de los consumidores, etc.

En España, las compraventas sobre plano están reguladas por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece garantías fundamentales para los compradores: 1 año para defectos de acabado, 3 años para problemas de habitabilidad y 10 años para defectos estructurales. Además, es obligatorio que el promotor disponga de una cuenta especial para recibir las cantidades anticipadas satisfechas por los compradores. Y también que, desde el otorgamiento de la licencia de obra, estos pagos estén respaldados por un aval bancario o seguro de caución.

Por su parte, el Real Decreto 515/1989 complementa a la LOE al regular la información obligatoria que los promotores deben proporcionar antes de la compraventa, promoviendo la transparencia y protección del consumidor en estas transacciones.

Incumplimiento contractual del promotor. Falta de entrega de la propiedad.

Según la normativa citada, en caso de incumplimiento del contrato, el comprador puede reclamar la resolución contractual. Por ley, el promotor estaría obligado a la devolución de las cantidades recibidas, más el interés legal del dinero (aunque por contrato es posible pactar alguna compensación adicional).

Para la reclamación contra el promotor es esencial comprobar dos cuestiones:

• Primero. Si están constituidas las garantías que establece la LOE. Para en su caso, reclamar contra la aseguradora que suscribió el seguro, o contra en banco que emitió el aval bancario.
• Si la cuenta bancaria en la que los compradores realizaron los pagos es una cuenta especial o no. Y si la entidad bancaria, antes de recibir los pagos, se aseguró de que las garantías del promotor (seguro o aval) estuvieran debidamente constituidas. Si no es el caso, de acuerdo con la Disposición adicional primera, apartado b) de la LOE, usted también podría reclamar contra la entidad bancaria.

Reclamación contra el promotor. Defectos en la construcción.

Aunque esta casuística la desarrollaremos con más detalle en otro epígrafe, los compradores también pueden reclamar contra el promotor en caso de vicios constructivos en la propiedad. Puesto que el promotor es el principal responsable. No obstante, también es posible reclamar contra otros agentes del proceso constructivo: arquitecto, aparejador, constructor, etc.

El problema de la licencia de primera ocupación en las compraventas sobre plano.

Otro punto que puede ser conflictivo en las compraventas sobre plano es la licencia de ocupación. En la Comunidad Valenciana, esta licencia ha sido sustituida por una declaración responsable de primera ocupación. Es decir, el promotor presenta toda la documentación en el ayuntamiento. Declara que la propiedad se ajusta a la licencia de obra otorgada, etc. Y desde ese momento, la licencia de ocupación se presume válida. Sin embargo, los Ayuntamientos pueden revisar la declaración responsable y declararla ineficaz. Algo que, por desgracia, es más habitual de lo que parece. Si la declaración responsable de primera ocupación presentada por el promotor es declarada ineficaz. Usted también podría iniciar una reclamación contra el promotor.

En White-Baos Abogados tenemos una gran experiencia en demandas contra promotores por incumplimiento del contrato de compraventa. Si usted necesita reclamar judicialmente contra el promotor inmobiliario, por un incumplimiento contractual, no dude en contactarnos.