RESUMEN DEL ARTÍCULO
1.- Quién puede reclamar la vivienda.
Mientras no se firme la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, los herederos forman una comunidad hereditaria. Sus derechos recaen sobre el conjunto de la herencia, no sobre bienes concretos. En estos casos, algunos herederos pueden reclamar contra el okupa, en beneficio del resto.
2.- Cuándo hay precario.
Se produce una situación de precario cuando alguien ocupa una vivienda sin tener título válido para ello y sin pagar renta (con el consentimiento del propietario o sin él). Si el ocupante tuviera algún título (contrato de arrendamiento, etc.) el análisis sería distinto. Conviene siempre estudiar cada caso.
3.- Requisitos antes de demandar.
Es necesario intentar una negociación previa (MASC). Indicar si la vivienda es habitual del ocupante. Si el demandante es considerado como “gran tenedor”. Sin ello, la demanda podría no admitirse. También hay que acreditar la condición de herederos y la titularidad (con documentos apostillados y traducidos si procede).
Heredar una vivienda suele ser una buena noticia, pero dependiendo de las circunstancias concretas de cada caso… no siempre resulta sencillo. A veces, tras el fallecimiento del propietario, la casa queda ocupada por alguien sin título alguno. Puede ser alguien que ya vivía en ella (una pareja, un amigo o un familiar). O alguien que ha accedido después, sin permiso. Cuando se hereda una vivienda ocupada, surge una duda frecuente: ¿deben demandar todos los herederos, aunque aún no se haya firmado la adjudicación? En el artículo de esta semana analizamos cómo se plantea esta situación.
¿De quién es la casa mientras no hay adjudicación?.
En principio, los herederos adquieren sus derechos desde el momento del fallecimiento. No desde la adjudicación. Así lo establece el artículo 661 del Código Civil, cuando señala: “Los herederos suceden al difunto por el hecho solo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones.”
No obstante, mientras la herencia esté sin repartir, los herederos no son dueños de bienes concretos. Sino que sus derechos recaen sobre el conjunto de la herencia. Es lo que se conoce como “comunidad hereditaria”. ¿Qué consecuencias tiene esto a la hora de iniciar un procedimiento de desahucio contra el ocupante?
Desahucio por precario. ¿Es posible que interpongan la demanda sólo algunos herederos?.
El Tribunal Supremo admite desde 2010 la acción de desahucio por precario ejercitada en beneficio de la comunidad hereditaria. Es decir, es posible que sólo uno de los herederos interponga una demanda contra el ocupante, en beneficio de todos los demás. Así lo recuerda, entre otras, la reciente STS 1053/2025, de 1 de julio. Dado que la acción judicial no pretende que la casa se adjudique a nadie, sino simplemente recuperar la posesión; es posible que la inicie sólo uno de los herederos. En estos casos, la reclamación se estaría haciendo en beneficio de todos (incluidos aquellos herederos que no demanden).
Un desahucio por precario se produce cuando se ocupa una vivienda ajena sin pagar renta y, en general, sin título alguno que lo ampare. La jurisprudencia lo ha aplicado, no sólo a aquellos casos en que se ocupa una vivienda sin autorización. Sino también a casos en los que alguien vive en una casa cedida gratuitamente por su titular.
Requisitos previos para interponer una demanda de desahucio.
La ley exige varios pasos previos para llevar a cabo un desahucio en una vivienda ocupada. Sin ellos, la demanda podría no admitirse.
.- Debe intentarse una negociación o mediación previa con el ocupante (Ley 1/2025).
.- Es necesario indicar si la vivienda es habitual del ocupante.
.- También debe comprobarse si el demandante es gran tenedor o no (mediante certificación del Registro de la Propiedad).
Asimismo, los demandantes deben acreditar su condición de herederos, y la titularidad de la vivienda. Por lo que se deberá obtener y aportar el Certificado de Defunción (apostillado y traducido, si es extranjero). El Certificado de Últimas Voluntades. Información registral actualizada de la vivienda. Etc.
Conclusión.
Una vivienda ocupada es un problema más habitual de lo que parece. Sin embargo, cuando hay de por medio una herencia, dependiendo del caso, no siempre es necesario que todos los herederos demanden conjuntamente. Y es posible que lo haga sólo uno de ellos, en beneficio del resto. En White Baos Abogados somos expertos en herencias y litigios inmobiliarios. Si se encuentra ante una situación similar, no dude en contactarnos para recibir asesoramiento legal experto.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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