{"id":17109,"date":"2026-07-27T13:16:19","date_gmt":"2026-07-27T11:16:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.white-baos.com\/?p=17109"},"modified":"2026-07-27T13:16:24","modified_gmt":"2026-07-27T11:16:24","slug":"exoneration-pour-reinvestissement-acheter-avant-de-vendre-son-logement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.white-baos.com\/fr\/exoneration-pour-reinvestissement-acheter-avant-de-vendre-son-logement\/","title":{"rendered":"Exon\u00e9ration pour r\u00e9investissement. Que se passe-t-il si vous achetez votre nouveau logement avant de vendre l’actuel ? Conseil juridique."},"content":{"rendered":"\n
\n\n\n\n

R\u00c9SUM\u00c9 DE L’ARTICLE<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

1.- Qu’est-ce que l’exon\u00e9ration pour r\u00e9investissement.<\/strong> Elle permet de ne pas \u00eatre impos\u00e9 au titre de l’IRPF sur la plus-value obtenue lors de la vente de la r\u00e9sidence habituelle, \u00e0 condition que le montant soit r\u00e9investi dans un nouveau logement habituel dans un d\u00e9lai de deux ans.<\/p>\n\n\n\n

2.- Que se passe-t-il si l’achat a lieu avant la vente.<\/strong> Le d\u00e9lai de deux ans peut se compter aussi bien en avant qu’en arri\u00e8re. Autrement dit, l’exon\u00e9ration pourrait s’appliquer m\u00eame si l’achat du nouveau logement est ant\u00e9rieur \u00e0 la vente de l’ancien, y compris s’il a \u00e9t\u00e9 financ\u00e9 par un pr\u00eat.<\/p>\n\n\n\n

3.- Ce qu’exige l’Administration fiscale dans ces cas.<\/strong> Selon un crit\u00e8re r\u00e9cent de la Direction G\u00e9n\u00e9rale des Imp\u00f4ts (Direcci\u00f3n General de Tributos), il ne serait pas n\u00e9cessaire que l’argent r\u00e9investi soit litt\u00e9ralement le m\u00eame que celui obtenu lors de la vente. Il suffirait de r\u00e9investir un montant \u00e9quivalent dans le d\u00e9lai imparti.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Il est fr\u00e9quent que, lors d’un changement de r\u00e9sidence habituelle, le propri\u00e9taire ach\u00e8te d’abord sa nouvelle maison et vende ensuite l’ancienne. Dans ces cas se pose une question fr\u00e9quente. Perd-on le droit \u00e0 l’exon\u00e9ration pour r\u00e9investissement si l’ordre des op\u00e9rations est invers\u00e9 ? Dans l’article de cette semaine, nous analysons comment s’applique cette exon\u00e9ration lorsque l’achat est ant\u00e9rieur \u00e0 la vente. Et ce que l’Administration a r\u00e9cemment clarifi\u00e9 lorsque, de surcro\u00eet, l’achat est r\u00e9alis\u00e9 avec un pr\u00eat hypoth\u00e9caire.<\/p>\n\n\n\n

Que dit la loi ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L’article 38.1 de la Loi de l’IRPF r\u00e9git l’exon\u00e9ration pour r\u00e9investissement dans la r\u00e9sidence habituelle. En termes simples, cette exon\u00e9ration permet de ne pas \u00eatre impos\u00e9 sur la plus-value obtenue lors de la vente de sa r\u00e9sidence habituelle, \u00e0 condition que le montant soit r\u00e9investi dans un nouveau logement habituel. Selon l’article 41 du R\u00e8glement de l’IRPF, le r\u00e9investissement doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 dans un d\u00e9lai de 2 ans, qui peuvent \u00eatre aussi bien post\u00e9rieurs qu’ant\u00e9rieurs \u00e0 la vente de la r\u00e9sidence habituelle.<\/p>\n\n\n\n

Autrement dit, il est parfaitement possible que le nouveau logement soit acquis avant la vente de l’ancien. Mais il est essentiel que les deux op\u00e9rations restent dans ce d\u00e9lai de 2 ans. Cela dit, il existe une seconde question, plus complexe, qu’il convient \u00e9galement d’analyser. Que se passe-t-il si, pour acheter en premier, il a \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaire de se financer par un pr\u00eat ?<\/p>\n\n\n\n

Achat-vente avec pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Peut-on appliquer l’exon\u00e9ration ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

C’est pr\u00e9cis\u00e9ment le cas qui a \u00e9t\u00e9 analys\u00e9 dans une r\u00e9cente consultation contraignante (consulta vinculante) de la Direction G\u00e9n\u00e9rale des Imp\u00f4ts (V0071-26). Un contribuable a achet\u00e9 son nouveau logement habituel au moyen d’un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Quelques mois plus tard, il a vendu celui qui \u00e9tait jusqu’alors son logement habituel et a affect\u00e9 le montant obtenu au remboursement anticip\u00e9 dudit pr\u00eat. \u00c9tant donn\u00e9 que l’argent de la vente n’a pas \u00e9t\u00e9 destin\u00e9 directement \u00e0 l’achat du nouveau logement (mais \u00e0 l’annulation d’un pr\u00eat d\u00e9j\u00e0 existant), la question \u00e9tait de savoir si l’exon\u00e9ration pouvait s’appliquer.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9ponse contraignante de la Direction G\u00e9n\u00e9rale des Imp\u00f4ts<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Suivant un crit\u00e8re d\u00e9j\u00e0 \u00e9tabli par le Tribunal \u00c9conomico-Administratif Central en 2014, la DGT rappelle que l’argent est un bien fongible. Autrement dit, il n’est pas exig\u00e9 que les sommes r\u00e9investies proviennent de fa\u00e7on directe et sp\u00e9cifique de la vente. Il suffit de r\u00e9investir, dans le d\u00e9lai de deux ans, un montant \u00e9quivalent \u00e0 celui obtenu lors de la cession. M\u00eame si une partie du prix du nouveau logement a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e au moyen d’un financement ext\u00e9rieur, qu’il s’agisse d’un pr\u00eat hypoth\u00e9caire ou personnel. Cette interpr\u00e9tation s’appuie \u00e9galement sur un arr\u00eat du Tribunal Supr\u00eame de 2020.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, si le contribuable r\u00e9investit la totalit\u00e9 du montant obtenu lors de la vente, la plus-value patrimoniale est int\u00e9gralement exon\u00e9r\u00e9e. S’il ne r\u00e9investit qu’une partie, l’exon\u00e9ration serait proportionnelle au montant effectivement r\u00e9investi.<\/p>\n\n\n\n

Notion de r\u00e9sidence habituelle<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Pour qu’un logement soit consid\u00e9r\u00e9 comme r\u00e9sidence habituelle, la loi exige d’y avoir r\u00e9sid\u00e9 de fa\u00e7on continue pendant au moins trois ans. Il existe des exceptions \u00e0 ce d\u00e9lai. Par exemple, lorsque le changement de domicile est d\u00fb \u00e0 une mutation professionnelle, un mariage, une s\u00e9paration ou le d\u00e9c\u00e8s du propri\u00e9taire, etc. Il convient toutefois d’analyser chaque cas s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n\n\n\n

Conclusion<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ce crit\u00e8re peut se r\u00e9v\u00e9ler particuli\u00e8rement utile pour ceux qui, pour des raisons pratiques, ont besoin d’acheter leur nouveau logement avant de pouvoir vendre l’ancien. Chez White-Baos Abogados, nous pouvons vous aider \u00e0 \u00e9valuer si votre cas concret remplit les conditions de l’exon\u00e9ration pour r\u00e9investissement. N’h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Les informations fournies dans cet article ne constituent pas un conseil juridique ; elles ont pour seul objectif de transmettre des informations relatives \u00e0 des questions juridiques.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Carlos Baos (Avocat) White & Baos.<\/p>\n\n\n\n

T\u00e9l : +34 966 426 185 <\/p>\n\n\n\n

E-mail : info@white-baos.com<\/a> <\/p>\n\n\n\n

White & Baos 2026 \u2013 Tous droits r\u00e9serv\u00e9s.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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