{"id":17075,"date":"2026-07-27T12:24:30","date_gmt":"2026-07-27T10:24:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.white-baos.com\/?p=17075"},"modified":"2026-07-27T12:24:35","modified_gmt":"2026-07-27T10:24:35","slug":"resolution-du-contrat-de-vente-succes-judiciaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.white-baos.com\/fr\/resolution-du-contrat-de-vente-succes-judiciaire\/","title":{"rendered":"R\u00e9solution du contrat de vente. Nouveau succ\u00e8s judiciaire. Vente d’un logement en Espagne."},"content":{"rendered":"\n
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R\u00c9SUM\u00c9 DE L’ARTICLE<\/p>\n\n\n\n

1.- La r\u00e9solution du contrat de vente et l’article 1504 du Code civil. Dans les ventes immobili\u00e8res, la r\u00e9solution du contrat ne se produit pas de fa\u00e7on automatique. L’article 1504 du Code civil exige que la partie venderesse, si elle consid\u00e8re que l’acheteur a manqu\u00e9 \u00e0 ses obligations, notifie de fa\u00e7on authentique sa volont\u00e9 de r\u00e9soudre le contrat avant de saisir les tribunaux. Sans cette \u00e9tape pr\u00e9alable, la r\u00e9clamation peut \u00eatre d\u00e9pourvue de fondement.<\/p>\n\n\n\n

2.- Le cas concret : r\u00e9clamation \u00e9conomique sans r\u00e9solution pr\u00e9alable du contrat. Un vendeur a r\u00e9clam\u00e9 judiciairement \u00e0 notre client la compensation convenue dans le contrat d’arrhes (19.500\u20ac) sans avoir r\u00e9solu formellement la vente. Ni par voie de sommation notari\u00e9e, ni par aucun autre moyen authentique. Cette omission a \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante pour l’issue du litige.<\/p>\n\n\n\n

3.- Le jugement : dissentiment mutuel et condamnation aux d\u00e9pens du vendeur. Le tribunal a rejet\u00e9 int\u00e9gralement la demande. Aucune des parties n’avait agi formellement pour r\u00e9soudre ou exiger l’ex\u00e9cution du contrat. La magistrate, appliquant la doctrine du \u00ab dissentiment mutuel \u00bb, a rejet\u00e9 la demande contre nos clients et a condamn\u00e9 la partie demanderesse aux d\u00e9pens.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Lorsqu’une vente immobili\u00e8re n’aboutit pas, il est fr\u00e9quent que des r\u00e9clamations \u00e9conomiques surgissent entre les parties. Qui a manqu\u00e9 \u00e0 ses obligations ? Qu’advient-il des sommes vers\u00e9es par l’acheteur ? La r\u00e9solution du contrat de vente est soumise \u00e0 des exigences l\u00e9gales pr\u00e9cises qui doivent \u00eatre satisfaites avant de saisir les tribunaux. Dans l’article de cette semaine, nous analysons un cas de succ\u00e8s judiciaire r\u00e9cent dans lequel notre cabinet a obtenu un jugement favorable pour un client confront\u00e9 \u00e0 une r\u00e9clamation judiciaire de 19.500\u20ac. Vous pouvez lire le jugement complet en cliquant ICI <\/a>.<\/p>\n\n\n\n

La particularit\u00e9 de l’article 1504 du Code civil.<\/h2>\n\n\n\n

Dans les ventes immobili\u00e8res, le manquement de l’une des parties ne r\u00e9sout pas le contrat de fa\u00e7on automatique. Comme nous l’avons expliqu\u00e9 dans de pr\u00e9c\u00e9dents articles, le Code civil \u00e9tablit un m\u00e9canisme sp\u00e9cifique pour la r\u00e9solution. Le vendeur doit sommer l’acheteur de fa\u00e7on authentique \u2014 habituellement par voie de sommation notari\u00e9e \u2014 en lui communiquant sa volont\u00e9 de r\u00e9soudre le contrat. Ce n’est qu’apr\u00e8s cette sommation, et si l’acheteur ne s’ex\u00e9cute pas, que la voie judiciaire s’ouvre pour demander la r\u00e9solution ou sa confirmation, et r\u00e9clamer la compensation convenue.<\/p>\n\n\n\n

Art. 1504 C.C. \u00ab Dans la vente de biens immeubles, m\u00eame s’il a \u00e9t\u00e9 stipul\u00e9 que, faute de paiement du prix dans le d\u00e9lai convenu, la r\u00e9solution du contrat aura lieu de plein droit, l’acheteur pourra payer, m\u00eame apr\u00e8s l’expiration du d\u00e9lai, tant qu’il n’aura pas \u00e9t\u00e9 mis en demeure judiciairement ou par acte notari\u00e9. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Cette \u00e9tape pr\u00e9alable n’est pas une simple formalit\u00e9. C’est une exigence l\u00e9gale dont l’omission, comme nous le verrons ci-apr\u00e8s, peut se r\u00e9v\u00e9ler d\u00e9terminante lors du proc\u00e8s.<\/p>\n\n\n\n

Le cas concret. R\u00e9clamation de 19.500\u20ac. Arrhes p\u00e9nitentielles.<\/h2>\n\n\n\n

 Notre client a sign\u00e9 un contrat priv\u00e9 de vente d’un logement, avec des arrhes p\u00e9nitentielles de 19.500\u20ac, d\u00e9pos\u00e9es sur le compte bancaire de l’\u00e9tude notariale. Par la suite, des divergences sont apparues entre les parties quant \u00e0 l’\u00e9tat du bien. Sa situation urbanistique. L’absence de c\u00e9dula de habitabilidad (certificat d’habitabilit\u00e9). Des vices de construction. Etc. Finalement, l’acte n’a jamais \u00e9t\u00e9 formalis\u00e9 et l’\u00e9tude notariale a restitu\u00e9 \u00e0 nos clients la somme qu’ils avaient vers\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

La partie venderesse, sans avoir r\u00e9solu formellement le contrat ni somm\u00e9 notre client de fa\u00e7on authentique d’ex\u00e9cuter ses obligations conform\u00e9ment \u00e0 l’article 1504 du CC, a r\u00e9clam\u00e9 judiciairement la compensation \u00e9conomique de 19.500\u20ac.<\/p>\n\n\n\n

Le jugement.<\/h2>\n\n\n\n

 La magistrate a constat\u00e9 qu’aucune des parties n’avait agi formellement pour r\u00e9soudre le contrat. Le vendeur n’avait adress\u00e9 aucune sommation conform\u00e9ment \u00e0 l’article 1504 CC, ni sollicit\u00e9 la r\u00e9solution du contrat par aucun autre moyen. L’acheteur, de son c\u00f4t\u00e9, s’\u00e9tait limit\u00e9 \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer l’argent d\u00e9pos\u00e9 chez le notaire sans exercer aucune action pour manquement du vendeur. Tous deux, en d\u00e9finitive, avaient abandonn\u00e9 l’op\u00e9ration de fait. L’un, en r\u00e9cup\u00e9rant l’argent sans plus. L’autre, en vendant le bien \u00e0 des tiers, quelques mois plus tard.<\/p>\n\n\n\n

La juge a conclu qu’il n’y avait pas lieu d’attribuer l’\u00e9chec de l’op\u00e9ration exclusivement \u00e0 l’une des parties. Et, appliquant la doctrine du \u00ab dissentiment mutuel \u00bb, elle a rejet\u00e9 int\u00e9gralement la demande et condamn\u00e9 la partie demanderesse aux d\u00e9pens.<\/p>\n\n\n\n

Conclusion.<\/h2>\n\n\n\n

La r\u00e9solution du contrat de vente n’est pas automatique. En cas de manquement contractuel, la forme de la r\u00e9clamation (l’ex\u00e9cution ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la r\u00e9solution et la compensation) est essentielle. Chez White-Baos Abogados, nous sommes experts en droit immobilier et en r\u00e9clamations judiciaires. Si vous \u00eates en train d’acheter ou de vendre un bien immobilier, et qu’un conflit est survenu avec l’autre partie, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter. Nous \u00e9tudierons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert sur la question.<\/p>\n\n\n\n

Les informations fournies dans cet article ne constituent pas un conseil juridique ; elles ont pour seul objectif de transmettre des informations relatives \u00e0 des questions juridiques.<\/p>\n\n\n\n

Carlos Baos (Avocat) White & Baos. T\u00e9l : +34 966 426 185 E-mail : info@white-baos.com<\/a> White & Baos 2026 \u2013 Tous droits r\u00e9serv\u00e9s.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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