{"id":16812,"date":"2026-06-10T19:16:11","date_gmt":"2026-06-10T17:16:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.white-baos.com\/?p=16812"},"modified":"2026-06-10T19:16:15","modified_gmt":"2026-06-10T17:16:15","slug":"achat-immobilier-et-dettes-de-copropriete-conseil-juridique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.white-baos.com\/fr\/achat-immobilier-et-dettes-de-copropriete-conseil-juridique\/","title":{"rendered":"Achat immobilier et dettes de copropri\u00e9t\u00e9. Charges courantes. Appels de fonds. Certificat de dettes. Syndic. Conseil juridique sp\u00e9cialis\u00e9."},"content":{"rendered":"\n
\n\n\n\n

R\u00c9SUM\u00c9 DE L\u2019ARTICLE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1.- L\u2019affectation r\u00e9elle du bien immobilier<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lors de l\u2019achat d\u2019un appartement soumis au r\u00e9gime de la copropri\u00e9t\u00e9, le bien reste grev\u00e9 du paiement des charges communes impay\u00e9es par le vendeur. Cette responsabilit\u00e9, pr\u00e9vue par l\u2019article 9.1.e) de la Loi sur la Propri\u00e9t\u00e9 Horizontale (LPH), est limit\u00e9e dans le temps : l\u2019exercice en cours ainsi que les trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Il s\u2019agit d\u2019une responsabilit\u00e9 de nature r\u00e9elle.<\/p>\n\n\n\n

2.- Le certificat de dettes et ses formalit\u00e9s<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Avant la signature, le vendeur doit fournir un certificat de dettes d\u00e9livr\u00e9 par le secr\u00e9taire de la copropri\u00e9t\u00e9 et vis\u00e9 par le pr\u00e9sident. \u00c0 d\u00e9faut, le notaire ne peut pas autoriser l\u2019acte . En pratique, toutes les formalit\u00e9s l\u00e9gales ne sont pas toujours respect\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

3.- Les appels de fonds approuv\u00e9s mais non encore exigibles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lorsqu\u2019un appel de fonds a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9 en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale avant la vente, mais que les \u00e9ch\u00e9ances n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 \u00e9mises, c\u2019est l\u2019acheteur qui devra les r\u00e9gler. Il s\u2019agit d\u2019un point sensible qu\u2019il convient de n\u00e9gocier express\u00e9ment avant la signature, en fonction de la situation particuli\u00e8re de chaque copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

L\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier<\/a> soumis au r\u00e9gime de la copropri\u00e9t\u00e9 implique certaines obligations qui ne sont pas toujours \u00e9videntes au premier abord. Parmi elles figurent les dettes que le vendeur pourrait avoir envers la copropri\u00e9t\u00e9. Dans l\u2019article semaine, nous analysons tout ce qu\u2019il faut savoir sur l\u2019achat immobilier et les dettes de copropri\u00e9t\u00e9 : ce que pr\u00e9voit la loi, le r\u00f4le du certificat de dettes et le traitement des appels de fonds approuv\u00e9s avant la signature.<\/p>\n\n\n\n

Que dit la loi ? L\u2019affectation r\u00e9elle du bien immobilier<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La Loi sur la Propri\u00e9t\u00e9 Horizontale (LPH)<\/a> r\u00e9git cette mati\u00e8re \u00e0 son article 9.1.e). Cette disposition \u00e9tablit une \u00ab affectation r\u00e9elle \u00bb du bien immobilier. Autrement dit, le bien lui-m\u00eame r\u00e9pond des dettes envers la copropri\u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par les propri\u00e9taires pr\u00e9c\u00e9dents, m\u00eame si l\u2019acqu\u00e9reur n\u2019en est pas personnellement responsable.<\/p>\n\n\n\n

La loi fixe toutefois une limite temporelle claire. Le bien n\u2019est affect\u00e9 qu\u2019aux dettes correspondant \u00e0 l\u2019exercice en cours au moment de l\u2019achat ainsi qu\u2019aux trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Les dettes plus anciennes ne peuvent \u00eatre r\u00e9clam\u00e9es qu\u2019\u00e0 l\u2019ancien propri\u00e9taire, en tant que d\u00e9biteur personnel.<\/p>\n\n\n\n

Le certificat de dettes : qui le d\u00e9livre et quelles formalit\u00e9s doivent \u00eatre respect\u00e9es ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Afin de prot\u00e9ger l\u2019acheteur, la LPH exige qu\u2019au moment de la signature de l\u2019acte avant le notaire, le vendeur justifie de sa situation vis-\u00e0-vis de la copropri\u00e9t\u00e9. Comment ? Au moyen d\u2019un certificat de dettes. Sans ce document, le notaire ne peut pas autoriser l\u2019acte de vente, sauf si l\u2019acqu\u00e9reur renonce express\u00e9ment \u00e0 cette exigence.<\/p>\n\n\n\n

Le certificat doit \u00eatre \u00e9tabli par le secr\u00e9taire de la copropri\u00e9t\u00e9<\/a> et porter le visa du pr\u00e9sident. Tous deux engagent leur responsabilit\u00e9 en cas de faute ou de n\u00e9gligence concernant l\u2019exactitude des informations fournies ou les pr\u00e9judices caus\u00e9s par un retard dans sa d\u00e9livrance.<\/p>\n\n\n\n

Dans la pratique, ces formalit\u00e9s ne sont pas toujours respect\u00e9es. Il est relativement fr\u00e9quent que le certificat soit remis au notaire sans que la signature du secr\u00e9taire soit d\u00fbment l\u00e9galis\u00e9e, sans le visa expr\u00e8s du pr\u00e9sident ou avec d\u2019autres irr\u00e9gularit\u00e9s. Notre conseil est de v\u00e9rifier que le document respecte toutes les exigences l\u00e9gales avant de signer.<\/p>\n\n\n\n

Les appels de fonds approuv\u00e9s mais non encore exigibles : un point d\u00e9licat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019une des questions les plus controvers\u00e9es en mati\u00e8re d\u2019achat immobilier et de dettes de copropri\u00e9t\u00e9 concerne les appels de fonds extraordinaires. L\u2019article 17.11 de la LPH pr\u00e9voit que ces d\u00e9penses incombent au propri\u00e9taire au moment o\u00f9 elles deviennent exigibles, c\u2019est-\u00e0-dire lorsque l\u2019appel de fonds est effectivement mis en recouvrement.<\/p>\n\n\n\n

Cette r\u00e8gle a une cons\u00e9quence importante qu\u2019il convient de bien conna\u00eetre. Si, au moment de la signature, un appel de fonds a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9 en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale mais que les \u00e9ch\u00e9ances n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 \u00e9mises, celles-ci seront \u00e0 la charge de l\u2019acheteur d\u00e8s qu\u2019il deviendra propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

Toutefois, rien n\u2019emp\u00eache l\u2019acheteur et le vendeur de convenir librement d\u2019une autre r\u00e9partition dans leur contrat priv\u00e9. Par exemple, l\u2019acheteur peut retenir sur le prix de vente le montant correspondant \u00e0 l\u2019appel de fonds approuv\u00e9, ou le vendeur peut accepter d\u2019en supporter le co\u00fbt. L\u2019essentiel est que cet accord soit express\u00e9ment pr\u00e9vu par \u00e9crit avant la signature.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est pourquoi il est indispensable de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un conseil juridique sp\u00e9cialis\u00e9 lors de la signature d\u2019un contrat de vente immobili\u00e8re<\/a>, afin de prot\u00e9ger efficacement ses droits et ses int\u00e9r\u00eats en tant qu\u2019acqu\u00e9reur. Il convient de v\u00e9rifier non seulement les dettes d\u00e9j\u00e0 exigibles, mais \u00e9galement les appels de fonds \/d\u00e9penses approuv\u00e9s et encore en attente d\u2019ex\u00e9cution.<\/p>\n\n\n\n

Conclusion<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Chez White-Baos Avocats, nous sommes sp\u00e9cialis\u00e9s en droit immobilier. Si vous envisagez d\u2019acheter ou de vendre un bien immobilier en toute s\u00e9curit\u00e9, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter.<\/a> Nous vous aiderons \u00e0 identifier les risques potentiels et \u00e0 prot\u00e9ger vos int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n

Les informations fournies dans cet article ne constituent pas un conseil juridique et ont uniquement pour objet de diffuser des informations g\u00e9n\u00e9rales sur des questions juridiques.<\/p>\n\n\n\n

Carlos Baos (Avocat)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

White & Baos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

T\u00e9l. : +34 966 426 185<\/p>\n\n\n\n

E-mail : info@white-baos.com<\/p>\n\n\n\n

White & Baos 2026 \u2013 Tous droits r\u00e9serv\u00e9s.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Les services et articles suivants pourraient \u00e9galement vous int\u00e9resser :<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Les avantages d\u2019utiliser un avocat ind\u00e9pendant lors de l\u2019achat ou la vente d\u2019un bien immobilier en Espagne.<\/a><\/h2>\n\n\n\n

Comment agir lors de probl\u00e8mes avec un locataire et la copropri\u00e9t\u00e9. Bruits. D\u00e9sagr\u00e9ments. Plaintes.<\/a><\/h2>\n\n\n\n

Ventes immobili\u00e8res et contrats de fourniture : pourquoi sont-ils si importants ?<\/a><\/h2>\n\n\n\n

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