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Comme nous l\u2019avons expliqu\u00e9 dans plusieurs articles, le gain en capital<\/a> est la principale taxe que les vendeurs d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne doivent payer. Il est calcul\u00e9 par la diff\u00e9rence entre la valeur d\u2019acquisition et la valeur de transmission. Dans cet article, nous nous demandons s\u2019il est possible qu\u2019un bien achet\u00e9 100 000 \u20ac et vendu 175 000 \u20ac repr\u00e9sente une plus-value de presque 98 000 \u20ac. Nous l\u2019analysons ci-dessous.<\/p>\n\n\n\n Nous venons d\u2019indiquer comment calculer la plus-value que paie le vendeur. Ainsi une propri\u00e9t\u00e9 achet\u00e9e 100 000 \u20ac et vendue 175 000 devrait g\u00e9n\u00e9rer un gain en capital de 75 000 \u20ac<\/em>. Cependant, lorsqu\u2019il y a un usufruit viager<\/a><\/a><\/a> sur la propri\u00e9t\u00e9, le calcul n\u2019est pas si simple que cela.<\/p>\n\n\n\n Usufruit et nue-propri\u00e9t\u00e9 sont les deux faces d\u2019une m\u00eame m\u00e9daille. En r\u00e9sum\u00e9, l\u2019usufruitier est celui qui a le droit d\u2019utiliser et de jouir du bien, et le nu-propri\u00e9taire est celui qui en est le propri\u00e9taire. Cette situation est courante dans, par exemple, les h\u00e9ritages : lors du d\u00e9c\u00e8s<\/a><\/a><\/a> de l\u2019un des \u00e9poux, les enfants acqui\u00e8rent la nue-propri\u00e9t\u00e9 du logement et le veuf conserve l\u2019usufruit viager. Les \u00ab propri\u00e9taires \u00bb sont les enfants, mais la personne qui \u00ab profite \u00bb de la propri\u00e9t\u00e9 est la m\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n Lorsque la propri\u00e9t\u00e9 est partag\u00e9e entre nu-propri\u00e9taire et usufruitier, le calcul de la plus-value est le m\u00eame : valeur de transmission – valeur d\u2019acquisition. Mais il y a une nuance tr\u00e8s importante : il faut individualiser la valeur qui correspond \u00e0 l\u2019usufruitier et au nu-propri\u00e9taire, tant dans l\u2019acquisition que dans la transmission. Voyons cela.<\/p>\n\n\n\n La valeur de l\u2019usufruit ne peut jamais d\u00e9passer 70% ni \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 10%. La r\u00e8gle la plus simple pour le calcul est de soustraire l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier \u00e0 89. Ainsi, si au moment de l\u2019achat l\u2019usufruitier a 50 ans, la valeur de l\u2019usufruit sera de 39% (89-50 = 39%). Le reste, soit 61%, correspondra \u00e0 la nue-propri\u00e9t\u00e9. En continuant avec l\u2019exemple du d\u00e9but, si le prix d\u2019achat est de 100 000 \u20ac, la valeur de l\u2019usufruit sera de 39 000 \u20ac et la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 61 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n Lorsque la propri\u00e9t\u00e9 est vendue 175 000 \u20ac, l\u2019usufruitier a 79 ans ; la valeur de l\u2019usufruit est r\u00e9duite \u00e0 10% (89-79) et c\u2019est le contraire pour la nue-propri\u00e9t\u00e9 : sa valeur augmente jusqu\u2019\u00e0 90%. C\u2019est-\u00e0-dire que la valeur de l\u2019usufruit \u00e0 la vente<\/a><\/a><\/a> est de 17 500 \u20ac et la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 de 157 500 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n Lorsque l\u2019usufruitier n\u2019a pas per\u00e7u de rendements locatifs<\/a><\/a><\/a>, il peut r\u00e9duire la valeur d\u2019acquisition de 3% pour chaque ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e depuis l\u2019acquisition. Pour ce cas (usufruit de 19 ans sans rendements) on pourra r\u00e9duire la valeur d\u2019acquisition de 22 230 \u20ac (39 000 \u20ac x 19 ans x 3%), et donc la valeur d\u2019acquisition aux fins de la plus-value sera de 16 770 \u20ac (39 000 \u20ac – 22 230 \u20ac).<\/p>\n\n\n\n Le r\u00e9sultat est sans aucun doute saisissant. Une propri\u00e9t\u00e9 achet\u00e9e 100 000 \u20ac et vendue 175 000 \u20ac, avec l\u2019usufruit que nous venons de d\u00e9tailler, pr\u00e9sente les r\u00e9sultats suivants : un gain en capital de l\u2019usufruitier pratiquement anecdotique, de seulement 730 \u20ac (17 500 \u20ac – 16 770 \u20ac), mais un nu-propri\u00e9taire qui paie un gain en capital de 96 500 \u20ac (157 500 \u20ac – 61 000 \u20ac). Ainsi le gain en capital \u00e0 eux deux s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 presque 98 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en droit immobilier et en conseil fiscal li\u00e9 aux ventes, aux h\u00e9ritages et donations,<\/a> etc. Si vous envisagez de vendre une propri\u00e9t\u00e9 grev\u00e9e d\u2019un usufruit, n\u2019h\u00e9sitez<\/a><\/a><\/a> pas \u00e0 nous contacter. Nous \u00e9tudierons votre cas et vous proposerons un conseil juridique expert sur l\u2019impact fiscal de l\u2019op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n L\u2019information fournie dans cet article ne pr\u00e9tend pas \u00eatre un conseil l\u00e9gal, il transmet simplement des renseignements d\u2019ordre g\u00e9n\u00e9ral sur des questions juridiques.<\/p>\n\n\n\n Carlos Baos (avocat)<\/p>\n\n\n\n White & Baos.<\/p>\n\n\n\n T\u00e9l : +34 966 426 185<\/p>\n\n\n\n E-mail : info@white-baos.com<\/a><\/p>\n\n\n\n White & Baos 2023 \u2013 Tous les droits r\u00e9serv\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Gain en capital quand il y a un usufruit. Fiscalit\u00e9. Nu-propri\u00e9taire et usufruitier. Imp\u00f4ts. Espagne. Avocats \u00e0 la Costa Blanca […]<\/p>\nLe gain en capital : comment \u00e7a marche ?<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Usufruit viager et nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Quelle est la fiscalit\u00e9 du gain en capital pour le nu-propri\u00e9taire et l\u2019usufruitier ?<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Comment calculer la valeur de l\u2019usufruit ?<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
R\u00e8gle particuli\u00e8re : amortissement annuel de 3% de la valeur d\u2019acquisition pour l\u2019usufruitier.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Attention avec la plus-value du nu-propri\u00e9taire.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Conclusions<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Vous pourriez \u00eatre int\u00e9ress\u00e9 par les services et les articles suivants :<\/u><\/strong><\/h1>\n\n\n\n
Vente et r\u00e9investissement en logement habituel avec hypoth\u00e8que. Exon\u00e9ration IRPF. Gain en capital. Jurisprudence de la Cour supr\u00eame. Conseil juridique expert.<\/a><\/a><\/a><\/h2>\n\n\n\n
Gain en capital en Espagne. Conseil juridique. Exon\u00e9ration sur la vente de r\u00e9sidence habituelle. R\u00e9investissement en r\u00e9sidence habituelle. Ou vente par des personnes de plus de 65 ans<\/a>.<\/h2>\n\n\n\n
Conseils pour la vente d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne. Comment \u00e9viter les erreurs les plus courantes. Registre de la propri\u00e9t\u00e9, cadastre, gain en capital, plus-value, etc.<\/a><\/h2>\n\n\n\n