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Suite \u00e0 l\u2019arr\u00eat de la Cour constitutionnelle (TC) qui d\u00e9clarait inconstitutionnelle la mani\u00e8re de d\u00e9terminer la base de la taxe sur la plus-value, nous nous sommes tous pos\u00e9 une question fondamentale, et pratique, \u00e0 propos de la plus-value : qu\u2019en est-il \u00e0 pr\u00e9sent ? Voil\u00e0 pourquoi nous allons aborder dans cet article les changements introduits dans la r\u00e9glementation et le calcul de la plus-value selon le d\u00e9cret-loi royal 26\/2021.<\/p>\n\n\n\n
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Le d\u00e9cret-loi royal \u00e9tablit deux modes de calcul de la plus-value. Le contribuable pourra choisir le plus avantageux pour lui.<\/p>\n\n\n\n
Nous allons l\u2019expliquer sur l\u2019exemple pratique d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re que nous avons achet\u00e9 pour 100 000 euros en 2019 et que nous revendons pour 120 000 en 2021. Disons que la valeur cadastrale totale est de 150 000 euros, dont 30% correspond \u00e0 la valeur du terrain.<\/p>\n\n\n\n
Dans cette situation, il y aura deux m\u00e9thodes de calcul de la base imposable :<\/p>\n\n\n\n
Calcul de la base imposable pour le b\u00e9n\u00e9fice r\u00e9el. Selon cette m\u00e9thode, le gain effectif serait de 20 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n
La plus-value r\u00e9elle que le contribuable devra payer est de 6.000 euros. (30 % de la valeur fonci\u00e8re du gain r\u00e9el de 20 000 \u20ac).<\/p>\n\n\n\n
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Calcul de l\u2019estimation objective. La base imposable de l\u2019imp\u00f4t sera obtenue en multipliant la valeur cadastrale du terrain \u00e0 la date d\u2019acquisition (c\u2019est-\u00e0-dire au moment de la vente) par les coefficients approuv\u00e9s par les mairies, en fonction du nombre d\u2019ann\u00e9es \u00e9coul\u00e9es depuis l\u2019acquisition de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Si la valeur fonci\u00e8re du terrain est de 30% et il y a eu une p\u00e9riode de g\u00e9n\u00e9ration de 3 ans (coefficient de 0,16, soit 16%), le montant total que le contribuable devra payer sera 7 200 \u20ac (30% de 150 000, multipli\u00e9 par le coefficient).<\/p>\n\n\n\n
Ces coefficients multiplicateurs ne peuvent jamais d\u00e9passer ceux pr\u00e9vus dans le d\u00e9cret-loi royal. Et de plus, ils peuvent \u00eatre mis \u00e0 jour annuellement par une r\u00e8glementation ayant force de loi- par exemple, dans le budget g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019\u00c9tat.<\/p>\n\n\n\n
Dans ce cas, l\u2019option la plus avantageuse pour le contribuable est de calculer la base imposable sur le gain r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n
Cela ne veut pas dire que ce sera le montant \u00e0 payer, mais la base sur laquelle l\u2019imp\u00f4t sera calcul\u00e9.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Comme nouveaut\u00e9, le d\u00e9cret-loi stipule qu\u2019aucun contribuable ne paiera d\u2019imp\u00f4t s\u2019il n\u2019obtient pas de b\u00e9n\u00e9fice. Ce sera le contribuable lui-m\u00eame qui devra justifier qu\u2019il n\u2019y a pas eu d\u2019augmentation de valeur.<\/p>\n\n\n\n Il est \u00e9tabli \u00e9galement que les municipalit\u00e9s pourront faire les v\u00e9rifications pertinentes.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Si moins d\u2019un an s\u2019est \u00e9coul\u00e9 entre la date d\u2019acquisition et la date de cession, la taxe sur la plus-value sera imposable.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En principe, il s\u2019agit d\u2019offrir une plus grande s\u00e9curit\u00e9 juridique tant pour les municipalit\u00e9s que pour les contribuables, en plus d\u2019adapter la base imposable \u00e0 la capacit\u00e9 \u00e9conomique r\u00e9elle du sujet. Et finalement, il s\u2019agit aussi d\u2019am\u00e9liorer la mani\u00e8re de d\u00e9terminer la base imposable dans le syst\u00e8me objectif, afin de refl\u00e9ter la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 immobilier.<\/p>\n\n\n\n Pour rappeler ce que le TC avait \u00e9tabli dans son arr\u00eat et comment la base imposable \u00e9tait pr\u00e9c\u00e9demment calcul\u00e9e, nous vous renvoyons \u00e0 notre article pr\u00e9c\u00e9dent sur ce lien.<\/u><\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n Si vous avez besoin d\u2019un conseil juridique, contactez<\/a>–<\/a>nous<\/a>.<\/p>\n\n\n\n L\u2019information fournie dans cet article ne pr\u00e9tend pas \u00eatre un conseil l\u00e9gal ; il transmet simplement des renseignements d\u2019ordre g\u00e9n\u00e9ral sur des questions juridiques.<\/p>\n\n\n\n Carlos Baos (Avocat)<\/p>\n\n\n\n White & Baos<\/p>\n\n\n\n T\u00e9l : +34 966 426 185<\/p>\n\n\n\n E-mail: info@white-baos.com<\/a><\/p>\n\n\n\n White & Baos 2021 \u2013 Tous les droits r\u00e9serv\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Calcul de la plus-value. Qu\u2019en est-il \u00e0 pr\u00e9sent ? Changements dans sa r\u00e9glementation et calcul de la plus-value. […]<\/p>\n2.- S\u2019IL N\u2019Y A PAS DE B\u00c9N\u00c9FICES, IL N\u2019Y A PAS D\u2019IMP\u00d4T<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
3.- LES PLUS-VALUES G\u00c9N\u00c9R\u00c9ES EN MOINS D\u2019UN AN SONT TAX\u00c9S<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
4.- CONCLUSION<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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