Dans l’article présent nous allons continuer d’expliquer quelques-unes des erreurs les plus communes dont parlent les acheteurs et les vendeurs de biens et de propriétés en Espagne.
Parfois les acheteurs comprennent mal ou sont mal informés par d’autres parties concernées lors de l’achat-vente, dans le sens où ils pensent que le simple fait qu’un bien immobilier soit inscrit au registre de la propriété correspondant signifie que c’est un bien immobilier totalement légal et en parfaites conditions pour être acheté (ou vendu), mais c’est une hypothèse totalement erronée.
Légalité urbaine. L’inscription d’un bien immobilier au registre de la propriété n’implique pas qu’elle respecte la légalité urbaine, avec une planification municipale etc. Ainsi, il est parfaitement possible qu’un bien immobilier qui ne respecte pas la réglementation municipale soit correctement inscrit au registre, mais que par exemple sa surface construite soit supérieure à celle qui est permise, que la distance jusqu’aux limites, qu’il soit affecté par la cession d’une partie de la parcelle pour la construction de voirie, et même qu’il existe un ordre de démolition, une procédure de sanction ou relative à la légalité urbaine, et que tout cela ne soit pas reflété au registre de la propriété.
Par conséquent, il est fondamental que les acheteurs et les vendeurs réalisent toutes les vérifications nécessaires pour s’assurer que la propriété que nous achetons ou vendons remplit les conditions et respecte la légalité urbaine, qui va plus loin que la vérification du registre de la propriété.
Permis d’Occupation. Comme nous l’avons signalé dans de nombreux articles, le permis d’occupation en vigueur d’un bien immobilier est le document qui prouve que la propriété peut être utilisée comme logement, qu’elle peut être occupée, que l’on peut souscrire les contrats d’approvisionnement en eau, électricité, etc. L’existence ou non de ce permis d’occupation dans les transmissions de logements d’occasion n’est pas reflétée au registre de la propriété et n’est pas non plus exigée par les notaires au moment de réaliser l’acte notarié d’achat-vente.
Par conséquent, si nous achetons en révisant et en vérifiant uniquement le registre de la propriété, nous pourrions acheter un bien immobilier parfaitement inscrit mais sans permis d’occupation et par conséquent sans qu’il puisse être occupé légalement ni être utilisé comme logement, avec les importantes implications que cela suppose.
Par conséquent, si vous allez acheter ou vendre un bien immobilier, une propriété ou un logement en Espagne, sachez que l’inscription correcte du bien immobilier au registre de la propriété est une vérification fondamentale, mais ce n’est pas la seule que vous (ou votre avocat) devez faire, pour vous assurer que vous achetez ou vendez correctement sans courir de risques inutiles. Si vous vous trouvez dans cette situation, si vous allez acheter ou vendre un bien immobilier en Espagne, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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