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Como hemos explicado en varios de art\u00edculos, la ganancia patrimonial<\/a> es el principal impuesto al que deben hacer frente los vendedores de una vivienda en Espa\u00f1a. Se calcula por la diferencia entre el valor de adquisici\u00f3n y el valor de trasmisi\u00f3n. En el art\u00edculo de esta semana nos hacemos la siguiente pregunta: \u00bfEs posible que un inmueble adquirido por 100.000\u20ac, y vendido por 175.000, tenga una ganancia patrimonial de casi 98.000\u20ac?. Lo analizamos a continuaci\u00f3n.<\/a><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Como acabamos se\u00f1alar, la ganancia patrimonial que pagan los vendedores se calcula mediante la diferencia entre el valor de trasmisi\u00f3n y el valor de adquisici\u00f3n. Por lo tanto, una vivienda adquirida por 100.000\u20ac que se venda por 175.000 generar\u00e1 una ganancia patrimonial de \u201c75.000\u201d. Sin embargo, cuando existe un usufructo vitalicio<\/a> sobre el inmueble, el c\u00e1lculo no es tan sencillo y se complica.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Usufructo y nuda propiedad son dos caras de una misma moneda. Dicho de forma muy resumida. El usufructuario es aquel que tiene derecho a usar y disfrutar del bien. El nudo propietario es quien ostenta la titularidad del mismo. Esta situaci\u00f3n es muy com\u00fan, por ejemplo, en herencias. Cuando al fallecimiento<\/a> de uno de los c\u00f3nyuges, los hijos adquieren la nuda propiedad de la vivienda; y la viuda se queda con el usufructo vitalicio. Los \u201cpropietarios\u201d son los hijos, pero quien \u201cdisfruta\u201d de la vivienda, es la madre.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cuando la propiedad est\u00e1 dividida entre nudo propietario y usufructuario, el c\u00e1lculo de la ganancia patrimonial es el mismo: valor de trasmisi\u00f3n \u2013 valor de adquisici\u00f3n. Pero hay un matiz muy importante: hay individualizar el valor que corresponde al usufructuario y al nudo propietario. Tanto en la adquisici\u00f3n, como en la trasmisi\u00f3n. Ve\u00e1moslo.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n El valor del usufructo nunca podr\u00e1 ser superior al 70% ni inferior al 10%. La regla m\u00e1s sencilla para calcularlo es restar 89 menos la edad del usufructuario. Por lo tanto, si en el momento de la compra el usufructuario tiene 50 a\u00f1os el valor del usufructo ser\u00e1 del 39% (89-50 = 39%). El resto, 61%, corresponder\u00e1 a la nuda propiedad. Continuando con las cifras usadas al comienzo del art\u00edculo. Si el precio de adquisici\u00f3n es de 100.000\u20ac; el valor del usufructo ser\u00e1 de 39.000\u20ac y el valor de la nuda propiedad 61.000\u20ac.<\/p>\n\n\n\n Cuando se vende por 175.000, el usufructuario tiene 79 a\u00f1os. Por lo que el valor del usufructo se habr\u00e1 reducida al 10% (89-79). Y con la nuda propiedad ocurre lo contrario: su valor aumenta hasta el 90%. Es decir, el valor del usufructo en la venta<\/a> es de 17.500\u20ac y el valor de la nuda propiedad de 157.500\u20ac.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cuando el usufructuario no ha recibido rendimientos por el alquiler de la vivienda<\/a><\/a><\/a>, puede minorar el valor de adquisici\u00f3n en 3% por cada a\u00f1o que haya trascurrido desde la adquisici\u00f3n. Para este caso (usufructo de 19 a\u00f1os sin rendimientos) se podr\u00e1 reducir el valor de adquisici\u00f3n en 22.230\u20ac (39.000\u20ac x 19 a\u00f1os x 3%). Por lo que el valor de adquisici\u00f3n a efectos de la ganancia patrimonial ser\u00e1 de 16.770\u20ac (39.000\u20ac – 22.230\u20ac).<\/p>\n\n\n\n Cuidado con la ganancia patrimonial del nudo propietario.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n El resultado, sin duda, llama la atenci\u00f3n. Una vivienda adquirida por 100.000\u20ac y vendida por 175.000\u20ac, en la que existe el usufructo que hemos explicado con detalle en el presente art\u00edculo, ofrece los siguientes resultados. Una ganancia patrimonial del usufructuario pr\u00e1cticamente anecd\u00f3tica, de apenas 730\u20ac (17.500\u20ac – 16.770\u20ac). Pero un nudo propietario que tributa por una ganancia patrimonial de 96.500\u20ac (157.500\u20ac – 61.000\u20ac). Siendo la ganancia patrimonial entre ambos, de casi 98.000\u20ac.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En White-Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y asesoramiento fiscal relacionado con compraventas, herencias y donaciones,<\/a><\/a><\/a> etc. Si usted va a vender una vivienda gravada por un usufructo, no dude en contactarnos<\/a><\/a><\/a>. Estudiaremos su caso y le ofreceremos asesoramiento legal experto sobre la repercusi\u00f3n fiscal de la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La informaci\u00f3n proporcionada en este art\u00edculo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite informaci\u00f3n relacionada con cuestiones legales.<\/p>\n\n\n\n Carlos Baos (Abogado)<\/p>\n\n\n\n White & Baos.<\/p>\n\n\n\n Tel: +34 966 426 185<\/p>\n\n\n\n E-mail: info@white-baos.com<\/a><\/p>\n\n\n\n White & Baos 2023 \u2013 Todos los Derechos Reservados.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ganancia patrimonial cuando hay un usufructo. \u00bfC\u00f3mo tributa exactamente?. Nudo-propietario y usufructuario. Impuestos. Espa\u00f1a. Abogados en la Costa Blanca. […]<\/p>\nGanancia patrimonial: \u00bfc\u00f3mo funciona exactamente?.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Usufructo vitalicio y nuda propiedad.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\u00bfC\u00f3mo tributa la ganancia patrimonial del nudo propietario y del usufructuario?.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\u00bfC\u00f3mo se calcula el valor del usufructo?.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Regla especial: depreciaci\u00f3n anual del 3% del valor de adquisici\u00f3n del usufructuario.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Conclusiones.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Venta y reinversi\u00f3n en vivienda habitual con hipoteca. Exenci\u00f3n IRPF. Ganancia patrimonial. Jurisprudencia del Tribunal Supremo. Asesoramiento legal experto.<\/a><\/a><\/a><\/h2>\n\n\n\n
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