DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: nuevos requisitos para su inscripción en el registro de la propiedad. Novedades para la declaración de construcciones otorgadas sin licencia de obra.

Es corriente que cuando vamos a comprar o vender una propiedad, se nos exija por el banco o el comprador, que se registre en el Registro de la Propiedad correspondiente, la vivienda tal y como es, es decir, que se actualice la descripción registral para hacerla coincidir con la realidad física. Esto se realiza mediante el otorgamiento ante notario de una escritura pública, llamada de Declaración o Ampliación de Obra.


Hasta hace poco, para declarar o actualizar la descripción de una construcción en el registro, aunque no tuviera la correspondiente licencia de obra o no se hubiera realizado respetando la legalidad urbanística, bastaba con acreditar que tenía más de 4 años de antigüedad, es decir, que hubiera prescrito el plazo para iniciar por la administración un expediente sancionador (o cualquier otra medida para el restablecimiento de la legalidad urbanística), así, como un certificado de arquitecto, conteniendo la descripción física de la construcción y que no se hubiera incoado expediente de disciplina urbanística sobre la finca en cuestión, por parte de la administración.

Esto significaba que mucha gente, que adquiría una propiedad sin el debido asesoramiento, podría entender erróneamente, que al comprar una casa que estaba totalmente inscrita en el registro de la propiedad, era totalmente legal y carecía de problema alguno.

Pero esto no es así, pues una cosa es la realidad registral, es decir, que una finca esté inscrita o no en el registro y otra muy distinta es la legalidad urbanística; es decir, que la propiedad en cuestión cumpla con el Plan General del municipio, que tenga la autorización administrativa para ser utilizada como vivienda (cédula de habitabilidad / licencia primera ocupación), etc.

Por lo tanto, una propiedad inscrita en el registro de la propiedad, puede perfectamente ir en contra de la legalidad, haberse construido sin licencia y sin respetar las normas urbanísticas, no tener la condición de vivienda habitable, etc.

Con la reciente aprobación del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, se ha realizado una modificación de la Ley del Suelo, por la que se les exige ahora a los notarios y registradores de la propiedad nuevas comprobaciones y requisitos para poder autorizar y registrar este tipo de escrituras de Obra Nueva, tendentes a dar una mayor seguridad a los compradores.

En este sentido podemos destacar que en relación con la declaración de obra nueva terminadas, es decir, aquellas que se declaran con base a una licencia de obra, desde ahora también se deberá exigir por el notario, que se acredite el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética.
Es decir, entre otras, que se acompañe la licencia de primera ocupación, lo que antes no era preceptivo.


Para los supuestos de edificaciones construidas sin licencia y contra las que ya no se pueda iniciar procedimiento para el restablecimiento de la legalidad urbanística que implique su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción legales (normalmente 4 años, siempre que no ocupen suelo público, etc.), ahora se añaden nuevos requisitos, de los que destacan sobre todo:

.- Se tendrá que acreditar que la obra no se encuentra sobre un suelo que sea público, o esté afectado por servidumbres de uso público general.

.-Mediante acto administrativo, que entendemos deberá ser un informe o certificado del Ayuntamiento, se deberá confirmar que parte de la construcción por no cumplir con la normativa urbanística queda fuera de ordenación. Lo que quedará reflejado en el asiento registral.

Por todo lo señalado, recordamos a nuestros lectores que el hecho que una propiedad esté inscrita en el registro de la propiedad y de alta en el catastro, no significa que esté en perfecto estado urbanístico, de habitabilidad etc.

Igualmente, informamos a todos los propietarios de edificaciones que no estén correctamente descritas en registro, que el proceso para el otorgamiento y registro de escrituras de Declaración o Ampliaron de Obra Nueva se ha complicado; y además, si las construcciones son antiguas y no pueden ser demolidas, pero no cumplen con la normativa urbanística, se deberá declarar que parte de las mismas están fuera de ordenación y este extremo aparecerá en la información registral de la finca.


Si usted se encuentra en esta situación o en una similar no dude en contactarnos y le asesoraremos convenientemente.

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, sino que simplemente transmite la información relacionada con cuestiones legales.

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