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Compra y venta de una propiedad en España. La importancia de la licencia de ocupación.

Consulta:

Voy a comprar una propiedad en Denia ( Costa Blanca), y he encontrado opiniones contradictorias sobre la importancia de que la propiedad tenga o no licencia de ocupación. El vendedor me dice que tiene contratos de agua y luz, no hay problema y no es necesaria ni importante la licencia de ocupación, que según parece nunca se otorgó para esta propiedad. Le ruego que me asesore legalmente, gracias.

 

 

Respuesta:

 

La licencia de ocupación se regula en la Comunidad Valenciana, en la Ley 5/2014 de 25 de julio de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, ( LOTUP) y la ley 3/2004 de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de Calidad de la Edificación (LOFCE).

 

Según la LOFCE la licencia de ocupación, es una licencia municipal y por lo tanto tiene que otorgarse por el Ayuntamiento competente, y según los artículos 32 y siguientes, es la licencia  que reconoce y ampara la aptitud para el uso de las edificaciones,  por lo tanto es la que nos permiten legalmente ocupar el inmueble, como vivienda y además contratar  los suministros de agua, luz, etc. para éste uso. Además, tras su obtención inicial se debe renovar cada 10 años en caso de transmisión (venta), y otros supuestos previstos en la norma.

 

Por su parte, la LOTUP  que es posterior, entiende que está sujeta a declaración responsables, es decir en principio ya no sería necesaria la licencia como tal, bastaría presentar una declaración junto con una sería de documentación prevista en la normativa,  y la misma equivaldría  a la licencia de ocupación.

Aunque esta regulación parece mejor, entendemos que añade una importante inseguridad jurídica en un documento que es clave,  pues  es posible que se haya presentado una declaración responsable con la documentación, pero que luego se descubra que no es suficiente, pues la documentación no es correcta, la propiedad no cumple con la normativa,  etc. Si este fuera el caso, el ayuntamiento puede declarar con posterioridad que la declaración responsable no es correcta, y el inmueble no es susceptible de ser ocupado, dejando sin valor la declaración responsable.

 

La importancia de la licencia de ocupación ha sido declarada en reiteradas ocasiones por la jurisprudencia española, que ha declarado, que la licencia de ocupación es el acto que reconoce y permite el uso de una construcción, en este caso como vivienda, de tal forma que su falta, supondría que, en teoría, la misma no podría ser ocupada, ni ser utilizada como vivienda, ni contratar suministro de agua, luz, etc. Por lo que entiende que un promotor no entrega legal, ni correctamente la vivienda si ésta no cuenta con la licencia de ocupación, dándole un carácter esencial.

 

Puede tener influencia igualmente la falta de licencia de ocupación en otros aspectos, por ejemplo: en teoría para poder realizar un alquiler turístico esta licencia es necesaria, etc.

 

Por lo tanto, es muy importe si vamos a comprar una propiedad, que comprobemos si en su día obtuvo licencia de ocupación y/o cédula de habitabilidad, y en caso de tenerla, ver si ha sido renovada, si puede renovarse, etc.

 

Si usted desea comprar una propiedad con plena seguridad jurídica, y desea comprobar si la propiedad cumple con la normativa aplicable en cuanto la licencia de ocupación, etc.  contáctenos y le ayudaremos.

 

La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.

 

Carlos Baos (Abogado)

White & Baos.

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