Cuando adquirimos una propiedad puede darse la situación de que la descripción que existe en el Registro de la Propiedad no se ajuste a la realidad física. Esto puede ocurrir por varias razones.
La más frecuente es que una vez haya adquirido la propiedad haga una pequeña obra, como, por ejemplo, una barbacoa, un trastero, un porche, y debido a la poca importancia de la obra decida no actualizar la descripción en el registro.
Otra posibilidad es que el anterior propietario hiciese obras que no hubiese declarado y por tanto la descripción que existe en el registro es la anterior a que se realizaran estas obras.
¿Por qué es necesario actualizar la descripción en el registro de la propiedad?
La descripción que consta en el Registro de la Propiedad es la descripción oficial y legal. Si usted solicita un préstamo hipotecario, el banco solicitará una tasación, y en circunstancias normales la empresa tasadora exigirá que la descripción esté actualizada.
Por otra parte, si usted está interesado en vender su propiedad debe tener en cuenta que el potencial comprador normalmente siempre va a preferir comprar una propiedad que tenga las mayores garantías posibles, y normalmente exigirá que la descripción registral se corresponda con la real. Además, actualizar la descripción de la propiedad implica declarar el valor de la obra realizada, lo que podría, en determinados casos, incrementar el valor de adquisición original de la propiedad, y reducir sustancialmente el importe del impuesto de la renta por la ganancia patrimonial obtenida en caso de venta.
¿Cómo puedo actualizar la descripción de mi propiedad en el registro de la propiedad? La obra nueva debe declararse mediante el otorgamiento de una escritura pública de declaración de obra nueva ante notario.
La declaración puede ser de obra nueva u obra nueva antigua.
Para la declaración de obra nueva, el notario pedirá el acta final de obra, autorización administrativa para realizarla según la legislación urbanística, y certificado por arquitecto que acredite que la descripción realizada se ajusta al proyecto realizado, etc.
Por otra parte, cuando hablamos de obra nueva antigua, nos referimos a obras que se realizaron hace años, y para las cuales, aunque fuesen ilegales, o la administración no hubiese dado autorización para su construcción en su momento, ha pasado suficiente tiempo como para que la administración haya perdido la posibilidad de iniciar un procedimiento contra la misma. Para este tipo de declaraciones deberemos aportar al notario certificado de arquitecto que acredite la antigüedad de la obra, etc.
En la Comunidad Valenciana este plazo de prescripción depende de si la obra se realizó antes o después de la entrada en vigor de la Ley 5/2014, siendo estos plazos de 4 y 15 años respectivamente.
En cualquiera de los dos casos una vez hemos obtenido la documentación necesaria podemos otorgar la escritura ante el notario.
Para inscribir la escritura y actualizar la descripción del registro, habrá que abonar previamente el impuesto de actos jurídicos documentados, que para la Comunidad Valenciana, es el 1,5% del valor declarado de la obra.
Si usted está interesado en actualizar la descripción de su vivienda en el registro de la propiedad de forma profesional, contáctenos y ayudaremos.
La información proporcionada en este artículo no pretende ser asesoramiento legal, simplemente transmite información relacionada con cuestiones legales.
Carlos Baos (Abogado)
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